第1章 はじめに｜利回りよりも“基礎条件”を見抜けるかが勝負
クラファン投資をはじめたばかりの頃、こんなふうに思ったことはありませんか？
「とにかく利回りが高い案件がよさそう！」
「都心か地方か、どちらが儲かるんだろう？」
「築年数ってどこまで気にするべきなの？」
どれも投資判断に欠かせない疑問ですが、実はこれらには共通する“ある本質”があります。
それは、不動産そのものの価値とリスクは「立地・用途・耐用年数」に大きく依存するという事実です。
利回りは「結果」であって「原因」ではありません。
この3要素を見抜ける力こそ、案件選定で一歩先を行くための鍵なのです。
第2章 なぜ「立地」「用途」「耐用年数」が案件選定の3本柱なのか？
不動産クラファンでは、1万円から投資できる手軽さが魅力ですが、**投資対象はあくまで“リアルな不動産”**です。
つまり、価格や利回りの数字だけでなく、「何に投資しているか？」を読み解くことが求められます。
この3要素が重要な理由
- 立地：価値と流動性を決定づける
- 用途：収益構造と安定性を左右する
- 耐用年数：法的・会計的な制約に直結する
これらは不動産の“身体”を構成するようなもので、いくら利回りが良くても、この身体が弱ければ資産としては不安定です。
クラファン投資においても、ファンド概要や重要事項説明書を見ると、この3点が必ず含まれています。
つまり、運営会社側も「この3本柱が投資判断に直結する」と認識しているのです。
第3章 立地の見極め方｜「利便性」より「将来性」を見る視点
不動産投資でまず見るべきは「どこにあるか？」。
立地は、資産価値や収益性、売却時の流動性を決定づける要素です。
見るべきポイント
- 駅距離：徒歩10分以内が基本（地方では車アクセスも加味）
- 再開発エリア：国・自治体の都市計画が絡むと資産価値は跳ね上がる可能性あり
- 商圏と人口動態：周辺の人の“流れ”と“将来”を読む
- 用途地域と建蔽率・容積率：将来的な建替えや開発余地も評価に含む
クラファン案件で立地を評価する際は、単なる住所だけでなく、エリアの将来像を意識することがポイントです。
例：東京都台東区 vs 千葉県柏市
| 地域 | 駅距離 | 賃料水準 | 将来性 |
|---|---|---|---|
| 台東区 | 徒歩5分 | 高い | 安定・成熟エリア |
| 柏市 | 徒歩10分 | 低い | 潜在需要＋再開発期待 |
「立地評価」とは、“現在の便利さ”ではなく“将来の収益性と価値の伸びしろ”を見抜くことなのです。
第4章 用途の分類と投資特性｜住宅・商業・倉庫・ホテルは何が違う？
不動産は、何に使われるか（＝用途）によって、収益構造とリスクがまったく異なります。
クラファン案件でも以下のような用途がよく見られます。
用途別の特徴
| 用途 | 特性 | 向いている投資家 |
|---|---|---|
| 住宅 | 賃料安定・需要底堅い | 初心者・長期運用志向 |
| 商業施設 | 高利回り傾向・空室リスクあり | 中上級者・マーケットに明るい人 |
| オフィス | 二極化中（都心 vs 郊外） | エリア調査ができる人 |
| ホテル・民泊 | 高利回りだが景気に左右されやすい | 攻め型・短期集中型 |
クラファン案件で高利回りが出ているものは、この“用途リスク”を反映していることが多いため、利回りの数字だけで判断せず、「なぜその利回りなのか？」を用途から読み解く習慣をつけましょう。
第5章 耐用年数の考え方｜“築年数”だけではわからない資産寿命
「築30年だから危ない…」「築浅だから安心」
——この判断、実はかなり危険です。
不動産の寿命は“見た目の築年数”だけでは測れません。
● 法定耐用年数とは？
税法上の償却期間として、次のように定められています。
| 建物構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 |
クラファンで扱われる物件は多くがRC造で、築20〜40年が中心です。
● ポイントは「法定耐用年数」と「実用耐用年数」の違い
- 法定耐用年数：あくまで税務上の指標。減価償却期間の目安。
- 実用耐用年数：建物として実際に利用できる期間（RC造は60年以上も珍しくない）
そのため、クラファン投資では「築古＝劣化」と決めつけず、
- 修繕履歴
- 管理状況
- 建物診断の有無
などを合わせて見ることで、本当に長持ちする資産かどうかを判断できます。
第6章 3要素の組み合わせで変わる“案件の本当の魅力”とは？
立地・用途・耐用年数は、それぞれ単独でも重要ですが、組み合わせによって評価が大きく変わることを理解しておく必要があります。
例えば…
- 「築浅 × 郊外 × 商業施設」 → 見た目の新しさに惹かれるが、商圏や需要に注意
- 「築30年 × 都心 × 住宅」 → 築古でも修繕実績と場所によっては非常に安定
- 「築20年 × 駅徒歩5分 × 倉庫」 → 物流ニーズが高ければ将来的な出口も視野に
表面利回りが同じでも、構成要素の組み合わせ次第で「リスクの質」がまるで違うのです。
「なぜこの案件はこの利回りなのか？」を、3要素から逆算してみましょう。
第7章 運営会社が出してくる“数字”をどう読み解く？
クラファン案件では、運営会社が提示する「想定利回り」や「償還予定」など、魅力的な数字が並んでいますが、“数字だけでは見えない背景”を見抜くことが重要です。
資料で読み解けるポイント
- 立地の粒度：町名や路線だけでなく、駅距離・用途地域が記載されているか
- 用途の妥当性：賃料相場との整合性、稼働率、テナントの詳細
- 耐用年数情報：築年数だけでなく、構造・修繕履歴・法定耐用年数との関係
数字が美しくても、「なぜこの数値設定なのか？」というロジックや仮定が説明されていない案件には要注意です。
第8章 初心者でもできる！案件選定のルール化とおすすめ視点
「何を基準に見ればいいのかわからない…」
そんな方のために、案件選定のフレームワークをシンプルに紹介します。
Quiet Money Lab式 案件スクリーニング5ステップ
- 立地：駅徒歩10分圏内 or 地域再開発エリアか？
- 用途：住宅 or 安定した商業施設がベースか？
- 耐用年数：RC造で築40年以内が基本ライン
- 利回り：7％以上の場合は背景にリスクがないかを要検討
- 運営会社の過去実績：同タイプの案件で償還成功例があるか？
この5つをシートにまとめてチェックするだけで、感覚での選定から“戦略的な選定”に変わります。
第9章｜「立地・用途・耐用年数」から考える、サービス選びのコツ
ここまでご紹介してきたように、不動産クラファンにおいては
利回りやキャンペーン以上に、「案件の中身」が重要な判断材料になります。
特に以下の3点は、Quiet Money Labが投資判断時に重視している要素です。
- 🏙️ 立地：どの地域で、どんな周辺環境にあるか
- 🏢 用途：住宅／商業施設／物流など、対象物件の目的
- 📆 耐用年数：築年数や構造による劣化リスク
こうした視点で案件を選びやすいサービスを、ここでは紹介しておきます。
📘 CREAL（クリアル）
- 都市型のレジデンス・商業ビルなど、用途と立地が整理された案件が多く
- 築浅物件や新築開発型も豊富で、初心者が安心して読み解ける資料構成
📘 利回りくん
- 地方住宅・宿泊施設・物流施設など、“ニッチな用途”の案件にも強み
- 社会的意義や地域性に着目した視点で、多様な目的から選びやすい構成
📘 TOMOTAQU（トモタク）
- 案件情報に構造・築年数などの記載があり、耐用年数の読みやすさが強み
- 物件の資産背景や稼働状況も確認しやすく、長期保有視点の比較が可能
第10章｜まとめ｜“条件で読む”力が、投資判断を変える
クラファン投資の世界では、利回りや初回特典などわかりやすい数字や派手な情報に目が行きがちです。
しかし、Quiet Money Labでは一貫してお伝えしているように、
「条件で読む力」こそが、堅実に資産を積み上げるための土台となります。
たとえば、案件を見るときにこんな問いかけをしてみてください。
- このエリアは将来的に人口が増える？減る？
- この用途（例：ホテル・住宅・倉庫）は景気の影響を受けにくい？
- この建物はあと何年持つ？何年後に出口を設定している？
こうした条件を冷静に読み解ける人こそが、
“目利きの投資家”として一歩抜きん出た存在になります。
まずは、「条件」が見やすい案件から見てみましょう。
Quiet Money Labは、派手な投資ではなく、
静かに、そして確かに資産を積み上げるための「視点」を届け続けます。
あなたの投資が、ブレずに続くものでありますように。
注釈・免責事項
- 本記事は2025年4月時点の情報に基づいています。今後の法改正、建築基準の変更、不動産価格動向などにより、記載内容は変化する可能性があります。
- 不動産クラファンは元本保証ではありません。最終判断は自己責任でお願いします。
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- 掲載された条件・耐用年数等の目安は一般論であり、個別物件については専門家の確認をおすすめします。
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