第1章 はじめに｜“利回りが高い”＝“お得”ではない？
「このクラファン案件、利回り8％って書いてある！絶対お得じゃん！」
……本当にそうでしょうか？
不動産クラファンにおいて、利回りは確かに魅力的な数字です。ですが、表面的な数字だけを鵜呑みにすると、思わぬ落とし穴にハマる可能性もあります。
なぜなら、利回りという数字は単なる結果ではなく、「不動産価格」「運用コスト」「エリア需要」「金利環境」など、多くの経済的ファクターに影響を受けて決まるものだからです。
この記事では、不動産価格と利回りの関係性を紐解きながら、「利回りという数字をどう読み解けばいいのか？」という視点を養っていただける内容になっています。
クラファン投資で失敗しないために、ぜひ最後までご覧ください。
第2章 不動産投資における「利回り」の基本構造を理解する
まず、「利回りってそもそも何なのか？」を正確に理解しておきましょう。
● 表面利回り（グロス利回り）
表面利回り ＝ 年間賃料収入 ÷ 購入価格 × 100
これは最も一般的な指標ですが、管理費や修繕費、空室リスクは加味されていません。
● 実質利回り（ネット利回り）
実質利回り ＝ （年間賃料収入 − 費用）÷（購入価格＋諸費用）× 100
こちらは実際に手元に残る利益に近い数字であり、投資判断においては実質利回りの方が信頼できます。
【ポイント】
- クラファン案件で記載されている利回りは、表面利回りが多い
- 実質利回りは案件資料の詳細やFAQなどで補完的に示されることがある
- 利回りを見るときは「この数字の裏には何があるのか？」という視点を持つべき
第3章 不動産価格と利回りの逆相関関係とは？
不動産価格と利回りは、基本的に逆相関の関係にあります。
たとえば…
- 不動産価格が高くなると → 利回りは下がる
- 不動産価格が下がると → 利回りは上がる
理由はシンプルで、利回りは「収益÷価格」で計算されるためです。
価格が上がれば分母が大きくなり、結果として利回りは小さくなります。
【市場の力学】
- エリアの人気が高まる → 不動産価格が上昇 → 利回りは低下
- 空室リスクの高い地域 → 不動産価格が安くなる → 利回りは上昇
しかしここで重要なのは、利回りが高い＝得とは限らないという点です。
高利回りの裏には、
- 空室率が高い
- 管理コストがかかる
- 賃料が安定していない
- 将来的に資産価値が下落する可能性
といった“理由”がある場合も多く、利回りは“数字の裏側”を読み取ってこそ意味がある指標なのです。
第4章 クラファン案件で利回りが高い＝危険？それともチャンス？
クラファン投資では、利回りが高い案件を見つけるとつい惹かれてしまいますよね。
ですが、ここで大切なのは「その利回り、なぜ高いのか？」という視点。
● 高利回り案件の“よくある背景”
- 築年数が古い
- 地方エリアで流動性が低い
- 商業施設や特殊用途物件で賃料変動が大きい
- 再開発など周辺環境が不安定
一方で、次のような背景がある場合は「攻めの投資」として十分に検討の余地があります。
- 再生型（バリューアップ型）案件で一時的に高利回り
- 短期で売却予定のEXITが明確
- 運営会社の劣後出資比率が高く、リスクを負っている
このように、「利回りが高い＝危険」ではなく、**“なぜ高いのか”の中身次第で“攻めにも守りにもなる”**のがクラファン投資の醍醐味です。
第5章 金利上昇・物価上昇が不動産クラファンに与える影響
最近話題になっている「金利上昇」や「インフレ」も、不動産価格と利回りの関係性に大きな影響を及ぼします。
● 金利上昇の影響
- 不動産価格にマイナス（借入コスト上昇により買い手が減る）
- 利回りは上昇傾向に（価格下落との相関）
クラファン投資では直接融資を受けるわけではありませんが、マーケットの利回り水準が上がることで、クラファン利回りにも“調整圧力”がかかります。
● インフレ（物価上昇）の影響
- 家賃が上昇すれば利回り改善のチャンス
- ただし、建築費や運営コストも上昇するため収益構造の見直しが必要
このように、マクロ経済の変動を理解することで、「なぜ今この利回りなのか？」という判断ができるようになります。
第6章 利回りを見るときに必ず押さえておくべき4つのチェックポイント
クラファン案件の「利回り」を評価する際には、以下の4つの視点を必ず押さえておきましょう。
1. 分配利回り or 想定利回りか？
表記の利回りが「確定した実績値」か「運営会社の想定値」かによって、信頼度がまったく異なります。
特に“想定利回り”は将来予測にすぎず、実際の利回りとは乖離するリスクがあります。
2. 運用期間の長さと利回りの関係
年利6％と聞いても、運用期間が3ヶ月なのか2年なのかで期待収益が異なります。
年利は“年換算”の数字であるため、運用期間とセットで確認するのが鉄則です。
3. 分配方式：期中型 or 満期一括型
- 毎月分配型：手元資金が早く戻るが、手数料や税負担のタイミングに注意
- 満期一括型：利回り通りの金額を受け取れるが、流動性リスクあり
投資の目的（キャッシュフロー重視かリターン重視か）に応じて判断しましょう。
4. 劣後出資割合
運営会社がどの程度「自腹を切っているか」は、利回りの信頼性を測る重要な指標です。
劣後出資が高ければ高いほど、投資家の安全性は高まります。
第7章 利回り以外にも見るべき“本質的な要素”とは？
「利回りが良い＝いい案件」とは限らないことは、ここまででお分かりいただけたかと思います。
投資判断を下す際に、本質的に見るべきポイントは以下です。
● 運営会社の信頼性
- 財務基盤は安定しているか？
- 過去の分配実績やIR姿勢は？
● 案件の情報開示レベル
- 想定賃料やエリア分析などの情報は詳細か？
- SPCスキーム、優先劣後構造は明示されているか？
● 契約形態の確認
多くの案件は匿名組合契約ですが、匿名組合は元本保証がなく、損失リスクが出資者側に集中する契約です。
利回りという数字の“奥”を見抜くためにも、このような非数値的要素も丁寧に読み解く習慣が重要です。
第8章｜利回りから探す！クラファン投資に活かせる案件選定のヒント
不動産クラファンでは、案件ごとに「想定利回り」が提示されており、
投資判断の参考として多くの人が最初に見る指標のひとつです。
ただし、利回りはサービス全体で固定されているものではなく、案件ごとに幅があります。
たとえば、同じサービスでも3％台の安定運用型から7％台の開発型まであるなど、
「利回りの数字＝そのサービスの特性」と単純に判断するのは早計です。
🔍 利回りを見るときの3つの基本視点
- 案件の性質を理解する
└ 開発型／運用型／マスターリース付き…など利回りの背景に注目 - 配当の頻度とスケジュールを確認する
└ 月次／四半期／満期一括などでキャッシュフローの特性が変わる - 「高すぎる利回り」には理由があると考える
└ 高利回りには開発リスク・売却前提・期間短縮などがあるケースも
🏙️ CREAL｜安定志向〜中利回りまで幅広い選択肢
- 東証グロース上場企業が運営
- 都心部の商業施設やレジデンス開発など案件タイプは多様
- 利回り水準はおおむね3.5〜6.0％程度が中心（2025年4月時点）
📘 安定した情報開示と守りの設計が欲しい人向け
🏡 利回りくん｜利回りにもストーリー性を求める人に
- 地域活性・社会課題・テーマ型の案件が多い
- 利回りは4〜7％程度が目安だが、案件の目的性によって変動あり
- エンタメ系や住宅系など、**“納得できる理由のある利回り”**を選べるのが特徴
📘 数字だけでなく「共感」で案件を選びたい人向け
🛡️ TOMOTAQU（トモタク）｜守り重視でも利回りは選べる
- 元本割れゼロの実績（※2025年4月時点）で注目される保守派向けサービス
- 利回りは3〜7％と幅があり、リスクを抑えつつも“狙いどころ”の案件も存在
- 優先劣後方式や資産背景を活かし、バランス型の設計が中心
📘 安心感を優先しつつも利回りを柔軟に見たい人向け
✔︎ 利回りは「数字の魅力」ではなく「意味を読む」ために使う
利回りは、クラファン案件を見極めるきっかけにはなるものの、
本質は「どんな仕組みで、どんなリスクと引き換えに設定されているか」を読み取るための指標です。
Quiet Money Labでは、以下のような視点で利回りを扱うことを推奨しています。
- 想定利回りが「どこから生まれる収益か」を読み解く
- 配当スケジュールが家計やキャッシュ設計と合っているかを確認する
- 高利回り案件は、「出資構造」「出口戦略」「情報開示」を特に慎重に見る
👉 案件の構造と収益の出どころを解説した記事はこちら（準備中）
第9章 【実例比較】利回りが高かったけれど、実際どうだった？
過去のクラファン案件では、「想定利回り8％」という高利回りにもかかわらず、想定通りに分配されなかったケースも存在します。
一方で、6％程度と控えめに見えた案件が、リスクコントロールと情報開示が丁寧で結果的に好評価された例もあります。
この差を分けたのは「運営会社の力量」と「プロジェクトの透明性」です。
- 利回りだけで投資判断をする人ほど、失敗しやすい
- 一方で、利回りの裏付けを自分なりに読み解いた人は、納得のいく結果を得やすい
Quiet Money Labでは、“高利回り”よりも“高理解度”を武器にすることをおすすめしています。
第10章 まとめ｜“利回り”は入口、判断基準は出口
不動産クラファンにおける利回りは、魅力的なフックであり、投資判断の出発点でもあります。
しかし、本当に大事なのは「なぜこの利回りなのか？」を読み解く力。
投資対象を見極めるうえで、利回りの数字は入り口であってゴールではありません。
▼あなたにとって最適な“次の一歩”はこちら
✅ CREALの堅実案件をチェックする
✅ 利回りくんの案件一覧を見てみる
✅ TOMOTAQUの詳細を見る
あなたの投資判断が、より洗練されたものになりますように。Quiet Money Labは、静かに応援しています。
注釈・免責事項
- 本記事は2025年4月時点の情報に基づいています。利回り水準や物件価格、金融政策などは今後変動する可能性があります。
- 各案件・サービスの詳細については、必ず公式サイトで最新情報をご確認ください。
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- 投資には元本割れリスクがあります。最終的な判断はご自身の責任でお願いいたします。
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