第1章｜なぜ今、不動産クラファンが選ばれているのか？
最近、資産形成の選択肢として静かなブームになっている「不動産クラウドファンディング」。
その理由は、従来の不動産投資とは異なる手軽さと低リスク感にあります。
- スマホだけで完結できる
- 1万円からでも始められる
- 管理不要・運営はプロ任せ
- しかも、年3〜5%台の運用利回りが狙える
低金利が続く中、「預金だけでは増えない」不安を抱える人にとって、
「大きなリスクを取らずに少しでも資産を育てたい」というニーズとぴったり重なったのです。
実際、クラファン業界全体のファンド成立数は年々増加。
一部の人気案件では即日完売・抽選倍率10倍超も珍しくありません。
とはいえ、良い面ばかりに注目してしまうのは禁物です。
次章では、華やかなイメージの裏にある「本質的なリスク」を、落ち着いて見つめ直してみましょう。
第2章｜知っておきたい｜不動産クラファンの基本リスク
不動産クラファンには、多くのメリットがある反面、当然ながらリスクも存在します。
これを正しく理解せずに始めると、「こんなはずじゃなかった」と後悔する可能性も。
ここでは、初心者が見落としがちな3つの基本リスクを整理します。
元本保証はない
まず絶対に知っておきたいのが、
不動産クラファンは「元本保証」ではないという点です。
貸付型（融資型）クラファンも、投資型（不動産投資型）クラファンも、
事業者が保証しているわけではなく、リスクは出資者が負う仕組みです。
たとえば、
- 運用物件の価値下落
- 空室増加
- 賃料収入の減少
などが発生すれば、出資金の一部毀損や利回り低下が起きることもありえます。
想定利回りと実際利回りはズレる可能性がある
多くのクラファンサービスでは、「想定利回り◯％」と案件ページに記載されています。
しかしこれは目標であり、確定したものではありません。
例えば、
- 修繕コスト増
- 退去による空室
- 売却価格の下落 といった要因で、最終的な利回りが想定よりも低下するケースもあり得ます。
利回りだけを鵜呑みにせず、
運用計画の前提条件を読み解く目が重要になります。
投資期間中は原則、換金できない
不動産クラファンは、株式のように途中売却ができない仕組みです。
運用期間中（通常6ヶ月〜3年程度）は、
- 原則として途中解約できない
- 資金拘束される
ことを前提に考える必要があります。
「急にお金が必要になったから現金化したい」という要望には応えられないため、
生活資金ではなく、余裕資金で投資することが大原則です。
第3章｜体験談・データから読み解く｜失敗例8選
ここからは、実際に起きたトラブルや、初心者が陥りがちな落とし穴を8つ紹介します。
「知らなかった」では済まない、リアルな失敗リスクを見ていきましょう。
①運営会社の経営破綻による資金回収不能
ファンドを運営している会社が破綻すれば、
投資家の出資金回収が困難になる場合があります。
「有名だから」「大手だから」だけで安心しないことが大切です。
②想定利回りを大幅に下回った
事前に期待していた運用利回りを大きく下回り、
「全然増えなかった…」というケースも。
特に、賃料収入型（インカム重視案件）で、
想定賃料よりも入居者減や賃料引き下げがあった場合は注意が必要です。
③物件の修繕費がかさみ、利益が圧迫された
築古物件や特殊物件では、想定外の修繕費が発生し、
結果的に分配金が大きく減る事例もあります。
案件選びの際は、「修繕リスク」にも目を向けましょう。
④賃料下落・空室リスクを甘く見た
「好立地」と言われても油断は禁物。
地域需要が急変したり、競合物件が増えると、空室が続くリスクもあります。
想定利回り＝満室運用前提、という前提を忘れずに。
⑤償還遅延に巻き込まれた
売却先が見つからず、ファンド運用期間が延長されるケースもゼロではありません。
「想定より資金拘束が長引いてしまった」というパターンも覚悟しておきましょう。
⑥想定外の早期売却で運用打ち切り
逆に、予定よりも早く売却されてしまい、
「長期で運用するつもりだったのに短期終了」というパターンも。
短期売却型ファンドは、このリスクも頭に入れておくべきです。
⑦人気案件に申込みできず、機会損失
人気の案件は、募集開始直後に満額成立してしまうことも。
「申し込めなかった」という小さな失敗も、積み重なると大きなロスにつながります。
⑧確定申告漏れによる税金トラブル
クラファンから得た利益は、原則「雑所得」扱いで課税対象。
確定申告を忘れたことで、後から追徴課税や延滞税が発生するリスクもあります。
👉不動産クラファンと税金｜確定申告は必要？節税との関係性も解説 – Quiet Money Lab
第4章｜なぜ失敗する？共通する落とし穴
不動産クラファンの失敗例を見ていくと、いくつかの共通パターンが浮かび上がってきます。
ここでは特に重要な「3つの落とし穴」を整理しておきましょう。
落とし穴1｜利回りだけで案件を選ぶ
「利回り7%！」といった数字だけで案件を決めてしまうのは、危険な選び方です。
なぜなら、
- 想定利回りには「空室リスク」「修繕リスク」が織り込まれていない場合がある
- 高利回り案件ほどリスクも高い傾向にある
からです。
表面上の数字だけでなく、その利回りがどのような前提で成り立っているかを読み解く目を養いましょう。
落とし穴2｜サービス会社の中身を見ない
「有名なサイトだから安心」
「大手グループが運営しているから問題ない」
そんな感覚で選んでしまうのも、典型的な落とし穴です。
実際には、
- ファンド設計の甘さ
- 案件情報の開示不足
- 運用体制の脆弱さ
など、サービスごとに大きな違いがあります。
「どんな運営方針か」「実績はどうか」まで、丁寧にチェックすることが、失敗回避の第一歩です。
落とし穴3｜投資目的があいまい
なんとなく「儲かりそうだから」で始めると、想定外の出来事が起きたときに軸がブレます。
- 「何年後に、いくらを目指すのか」
- 「どれくらいのリスク許容度で取り組むのか」
- 「資金拘束期間中に困らないか」
こうした投資のゴール設計を、最初に明確にしておきましょう。
第5章｜静かに資産を育てるための5つのルール
ここからは、Quiet Money Labらしく──
**「派手に稼ぐ」ではなく「静かに育てる」**ための実践ルールをお伝えします。
焦らず、着実に。資産形成の王道は、いつだってシンプルです。
ルール1｜サービス選びは「透明性」で決める
- ファンド情報が詳細に開示されているか
- 重要事項説明書がわかりやすいか
- 元本毀損事例をきちんと公表しているか
情報を隠さない会社を選ぶこと。これが、地味ながら最強の防衛策です。
ルール2｜案件選びは「物件の中身」を見る
- 立地
- 築年数
- 賃料水準
- 周辺環境
物件の質を読めば、リスクを減らせます。
数字（利回り）に惑わされず、物件そのものに目を向ける習慣を持ちましょう。
ルール3｜一案件に偏らず、少額で分散する
- 1案件に全資金を集中させない
- 複数サービスを併用する
小さくリスクを取って、全体でならしていく。
これが、不動産クラファンにおける王道リスク管理です。
ルール4｜生活資金とは完全に切り分ける
「半年後に引っ越し資金が必要」
「子どもの進学費用が近い」
そんな資金を使ってはいけません。
投資は、”なかったもの”として扱える資金で。
これだけで精神的な負担も大きく違ってきます。
ルール5｜情報収集は継続する
クラファン投資は、始めたあとも定期的な情報チェックが重要です。
- サービス運営会社のニュース
- ファンドの進捗レポート
- 不動産市況の動向
情報に触れ続けることで、より正確な判断力が育っていきます。
第6章｜信頼できるクラファンサービスの選び方
では、具体的にどんな基準でサービスを選べばいいのでしょうか？
ここでは、Quiet Money Labが推奨する「静かに資産を育てたい人向け」選び方ガイドを紹介します。
透明性と実績が第一
- 運用実績（償還実績、元本毀損の有無）
- 案件情報の開示度（詳細な物件データや収支シミュレーション）
- トラブル時の対応姿勢
これらがしっかりしているか、最優先でチェックしましょう。
バックグラウンドの信頼性
- 金融ライセンス（第二種金融商品取引業など）
- 上場企業グループ、または歴史ある不動産会社が母体か
- 資本金や経営陣の経験
運営元の「地力」も大事な安全材料になります。
サービス比較（Quiet Money Labおすすめ）
| サービス名 | 特徴 | 詳細ページ |
|---|---|---|
| CREAL | 透明性・実績ともに業界トップクラス。都心居住用中心で安定志向。 | CREAL詳細はこちら |
| 利回りくん | 地方都市やエンタメ施設案件も多彩。比較的高めの利回り志向。 | 利回りくん詳細はこちら |
| SOLS | 劣後出資割合50%以上の案件が豊富。リスク抑制と小口分散向き。 | SOLS詳細はこちら |
| TOMOTAQU | 優先劣後方式を採用。運営母体は不動産開発会社。少額短期型ファンドも多い。 | TOMOTAQU詳細はこちら |
※必ず各サービスの最新情報をご確認ください。
第7章｜まとめ｜焦らず、着実に歩むために
不動産クラウドファンディングは、
- 少額から始められる
- 手間をかけず資産を育てられる
- リスクもコントロールできる
そんな現代的な投資手段のひとつです。
ただし、「簡単」「お手軽」といった表面だけに引っ張られず、
“静かに、着実に” 資産を育てる視点を持つことが、何よりも大切です。
この記事で押さえたポイント
- 不動産クラファンには、元本割れ・流動性リスクなど基本リスクがある
- 実際にあった失敗例から、8つの注意点を整理
- 成功するためには、「透明性あるサービス選び」「物件理解」「小口分散」が不可欠
- 利回りだけにとらわれず、地に足のついた判断をすること
最後に、少しでも気になった方へ
「興味はあるけど、不安がある」
「自分にもできるだろうか」
そんな気持ち、自然なことです。
まずは無理のない範囲で、
小さな一歩を踏み出すことから始めてみませんか？
Quiet Money Labでは、初心者にも優しい透明性重視の情報をまとめています。
▶ 不動産クラウドファンディングって何？初心者向けに仕組みと始め方を解説 – Quiet Money Lab
▶ 不動産クラファンのメリット・デメリットを本音でレビュー – Quiet Money Lab
▶【初心者必見】利回りくん vs TOMOTAQUを徹底比較｜静かに資産を育てたい人へ – Quiet Money Lab
▶ 月1万円でも意味ある？小さく始める分散投資のススメ – Quiet Money Lab
焦らず、慌てず、着実に──
あなたの静かな資産形成を、心から応援しています。
【注釈・免責事項】
- 本記事は2025年時点の情報に基づき作成されています。制度変更・税制改正などにより、将来的に内容が変更される可能性があります。
- 不動産クラウドファンディングには、元本割れ・分配金の減少・償還遅延などのリスクが存在します。すべての案件で利益や元本回収が保証されるわけではありません。
- 利回りやシミュレーションはあくまで目安であり、将来の成果を保証するものではありません。
- 本記事にはアフィリエイト広告（PR）が含まれます。リンク先からサービス登録・申込された場合、運営元に収益が発生する場合があります。読者の皆様に不利益が生じることはありません。
- 投資判断は必ずご自身で行い、必要に応じて専門家への相談もご検討ください。
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