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第1章 はじめに｜投資と税金の関係、見落としていませんか？
「クラウドファンディングなら、副業には当たらないし税金も関係ないんでしょ？」
そんな声を耳にすることがありますが、結論から言えば 税金は関係します。
不動産クラファンで得た利益は、れっきとした「所得」です。金額や状況によっては、確定申告が必要になるケースもあります。
ただし、不動産クラファンの収益構造や、課税方法には特有の事情もあります。この記事では、「いつ・どのくらい・どのように」税金がかかるのか、そして場合によっては節税に活用できるのかまで、丁寧に解説します。
第2章 不動産クラファンで得られる利益とは？
不動産クラファンで得られる収益には、大きく分けて次の2つがあります。
- 分配金（インカムゲイン）：運用期間中に得られる利益の配当
- 償還金（元本返済）：運用終了時に返ってくる出資元本
このうち税金の対象になるのは、分配金です。
分配金の中身はサービスによって異なりますが、多くのケースで「雑所得」または「配当所得」として扱われます。
一方で、償還金（元本）は、投資元本の返還に過ぎないため、課税対象にはなりません（※元本割れして損失が発生した場合には、その損失を活かせるかどうかも別途ポイントです）。
第3章 確定申告は必要？答えは「場合による」
「いくら稼いだら確定申告しなきゃいけないの？」
これは非常によくある質問ですが、その人の本業（給与）や他の所得との合計金額によって変わります。
以下に主なケースを整理します。
● 給与所得者の場合（会社員）
- 給与が1か所のみで、副業による所得が年間20万円を超える場合 → 確定申告が必要
- 20万円以下でも、住民税の申告が必要なケースあり（後述）
● 専業投資家や個人事業主の場合
- 年間の所得（すべての収入から必要経費を引いたもの）が基礎控除（48万円）を超えると申告が必要
このように、20万円 or 48万円が一つの目安となりますが、収入額ではなく「所得額」で判断される点に注意が必要です。
第4章 どのくらいから申告が必要になる？ボーダーラインを知ろう
所得の計算式は、以下の通りです。
所得＝収入 － 必要経費
たとえば、分配金が年間25万円あっても、通信費や会計ソフト代など5万円の必要経費があれば、所得は20万円。会社員であれば、ここでギリギリ確定申告が不要になることもあります。
ただし、必要経費の計上には合理的な裏付けが求められるため、なんでもかんでも経費にするのはNGです。
▼ 所得税の確定申告が必要となる目安
| 立場 | 所得のボーダーライン |
|---|---|
| 給与所得者 | 20万円超 |
| 無職・専業投資家 | 48万円超 |
また、住民税については別途申告が必要な場合があるため、「所得税は不要でも住民税は必要」というケースがあることも押さえておきましょう。
第5章 税金はどれくらいかかる？実際のシミュレーションで確認
不動産クラファンで得た利益に対する税率は、「所得区分」によって異なりますが、**多くは雑所得として総合課税（累進課税）**となります。
【ケース①】年収600万円の会社員が、クラファンで20万円の利益
- 所得税率：20％（課税所得によって変動）
- 住民税率：一律10％
所得税：約4万円
住民税：約2万円
合計：約6万円（≒30％）
※実際には社会保険料控除等の影響で多少上下します
【ケース②】専業主婦が、クラファンで30万円の利益（他に所得なし）
- 基礎控除48万円の範囲内 → 非課税
- ただし、住民税は一部課税の可能性あり
このように、「誰がどれだけ稼いだか」で税金は変わってきます。
シミュレーションの際は「収入」ではなく「所得」で判断し、住民税も含めた負担感をイメージすることが大切です。
第6章 不動産クラファンは節税に使える？よくある誤解と本当の話
「不動産投資って節税できるんでしょ？」というイメージを持たれる方も多いかもしれません。
しかし、不動産クラファン＝節税というのは、実は正確ではありません。節税につながるのは、減価償却費を活用できる物件所有型の不動産投資の話であり、クラファン投資はあくまで「出資型の金融商品」です。
それでも、節税に近い形で負担を減らす方法はあります。たとえば…
- 必要経費の計上：書籍代、セミナー代、投資に使ったツールなど
- 損益通算の検討：他に赤字がある場合は一部通算できる可能性
ただし、損益通算は「雑所得」と他の所得区分では認められないケースが多いため、事業所得での申告など一定の条件が求められます。
このあたりは税理士への相談がベターです。
第7章 分離課税・総合課税とは？投資家にとって重要な違い
所得税の世界には、大きく2つの課税方式があります。
- 総合課税：すべての所得を合算し、累進課税で計算
- 分離課税：特定の所得を切り離し、一定の税率で課税
たとえば、株式の譲渡益や配当は分離課税（約20%）が基本です。
しかし、不動産クラファンの分配金は「雑所得」として総合課税されることが多いため、本業の年収が高いほど税率が上がる仕組みになっています。
▼ 収入別の実効税率イメージ（総合課税）
| 課税所得 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 330万円以下 | 10％ | 10％ | 約20％ |
| 695万円以下 | 20％ | 10％ | 約30％ |
| 900万円超 | 23％〜33％ | 10％ | 約33〜43％ |
つまり、高所得者ほどクラファンの利益に対する税負担が重くなるため、分離課税の投資商品（例：株式・REIT）とのバランスを取ることが重要です。
第8章 住民税の申告不要制度は使える？副業バレ回避の視点から
副業でクラファン投資をしている方にとって、「会社にバレたくない」というのもリアルな悩みの一つ。
その場合に使える制度として、**「住民税の申告不要制度」**があります。これは確定申告書の中で「住民税に関する事項」で「自分で納付（普通徴収）」を選択することで、会社の給与から天引きされず、納税通知書が自宅に届く仕組みです。
ただし、以下のような注意点があります。
- すべての自治体が対応しているわけではない
- 所得の種類や金額によっては対象外となることがある
- 通常は雑所得（クラファン分配金）も普通徴収にできる
確実に副業がバレない方法ではありませんが、一定のリスクヘッジにはなります。どうしても気になる方は、投資のスタイルを工夫するか、税理士に相談するのが無難です。
第9章 実際の確定申告ステップ｜準備〜提出までの流れ
確定申告って、なんとなく難しそうなイメージがありますよね。でも、やるべきことは意外とシンプルです。
ここでは、不動産クラファンの利益が発生した場合の、申告ステップを簡潔にまとめます。
【確定申告ステップ】
- 年間取引報告書を取得
各クラファンサイトのマイページからダウンロード可能。 - 収入・経費を整理
利益の合計と、必要経費（書籍・セミナー費など）を算出。 - 申告ソフトで入力
e-Taxまたは会計ソフト（freee、マネーフォワード等）を使用。 - 住民税の徴収方法を選ぶ
「自分で納付」を選択することで副業バレのリスク軽減。 - 提出＆納付
電子申告または郵送で提出。税金は3月15日までに納付。
【必要書類一覧】
- 年間取引報告書（クラファンサイト）
- 本人確認書類（マイナンバーカード等）
- 経費関連の領収書や明細（可能であれば保管）
初心者の方は、初年度だけ税理士にスポット相談するのもおすすめです。（PR）
第10章 税理士に頼むべき？自分でできる？判断ポイントを紹介
「確定申告は自力でできるのか？それとも税理士に頼むべきか？」
これは費用対効果の問題でもあります。以下に判断の目安をまとめました。
【自分でできる人】
- 年間利益が20万円前後で、経費も少ない
- 会計ソフトやe-Taxに慣れている
- 所得が雑所得のみでシンプル
→ 費用をかけずに完結したい人に向いています
【税理士に頼んだほうが良い人】
- 投資規模が大きく、複数の所得区分にまたがっている
- 他の副業や事業所得と組み合わせて節税したい
- 損益通算や繰越控除など高度な処理が必要
→ 節税効果やリスク回避まで狙いたい場合におすすめです
【税理士費用の相場】
- 確定申告書類作成：3万円〜10万円（スポット依頼）
- 年間顧問契約：月額1万円〜3万円
数万円の出費で税負担が10万円以上軽減されることもあるため、長期的に見れば「投資」としての価値があります。
第11章 不動産クラファンの案件は匿名組合？税制との関係性を整理
多くの不動産クラファン案件は、匿名組合契約の形をとっています。
匿名組合とは、出資者（投資家）が営業者（運営会社）に出資し、得られた利益の一部を分配として受け取る契約形態のこと。
この仕組みが採用されることで、税務上は次のような扱いになります。
- 出資者（投資家）：原則として雑所得または配当所得扱い
- 運営会社：営業報告義務あり（※一般的に出資者個人への課税処理は行われない）
つまり、出資者自身が確定申告にて適切に申告する必要があるという点がポイントです。
なお、匿名組合による損失は、他の所得と通算できないことが多いため、節税目的での活用には注意が必要です。
第12章 【実体験レビュー】私の確定申告体験記とリアルな学び
筆者自身も、不動産クラファンを数年にわたって活用しており、はじめて確定申告をしたときには戸惑いの連続でした。
● 書類が来ない？実はここを見逃していた…
ある年、分配金が発生していたのに「書類が届かない」と焦ったことがありました。
実はマイページの「お知らせ」欄にPDF形式で掲載されており、メール通知も来ていなかったのです。
→ 教訓：2月上旬になったら各サイトのマイページを必ず確認すること！
● 副業バレ防止のつもりが逆効果に…
住民税の「自分で納付」欄のチェックを忘れたことで、会社に副業バレしそうになったことも。
このチェック項目、慣れていないと見落としがちです。
→ 教訓：住民税の記載欄は絶対に見逃すな！
第13章｜確定申告をラクにするなら？書類対応のしやすいクラファンサービス3選
「投資はしてみたいけど、確定申告が不安…」
そんな声は、Quiet Money Labでもよくいただきます。
不動産クラファンは、案件によっては源泉徴収ありで完結するものもありますが、
収益が増えてきたり、複数案件にまたがると確定申告が必要になるケースも。
そのとき、クラファンサービス側の書類対応の丁寧さ・分かりやすさが、
投資継続のハードルを大きく左右します。
ここでは、筆者が実際に使ってみて
「これは確定申告もラク」と感じた書類対応◎のクラファンサービスを3つご紹介します。
📘 CREAL（クリアル）
- マイページで年間配当明細・取引履歴をPDFで一括ダウンロード可能
- 分配金や源泉徴収額の表示も明確で、記帳が必要な人にも親切な構成
- 東証グロース上場企業という安心感もあり、税務面の整備レベルも高い印象です
📘 利回りくん
- 案件ごとに分配金や支払いスケジュールが整理されており、初めての人でも確認がしやすい
- 必要な情報がまとまったファンドレポートが提供されるため、税理士への共有資料としても活用しやすい
- 配当の「雑所得」としての管理もシンプルで、会社員＋副業スタイルにも向いている
📘 TOMOTAQU（トモタク）
- 管理画面が見やすく、配当履歴・償還履歴のCSV出力も対応済み（2025年4月時点）
- 投資状況の一覧が整理されており、住民税の普通徴収の管理にも役立つ
- 申告サポートの有無に関わらず、投資初心者の“書類ストレス”を減らせる設計になっています
✔︎ 書類の「出しやすさ」＝継続しやすさ
Quiet Money Labでは、「わかりやすい書類が出せる」こと自体がリスク管理の一部と考えています。
税務処理をきっかけに投資を辞めてしまう人もいますが、
逆に、“迷わず管理できるサービス”を使えば、ストレスなく続けられるのがクラファンの良さ。
まずは気になったサービスのマイページをチェックしてみてください。
登録・利用は無料で、いつでも確認できます。
第14章 まとめ｜税金と向き合って、不動産クラファンを味方に
不動産クラファンは、少額から始められる手軽さと、毎月の配当でコツコツ資産形成できるのが魅力です。
一方で、税金の知識を持たないと、思わぬところで損をしてしまうこともあります。
▼この記事のポイントを再掲します。
- 分配金は「所得」であり、課税対象になる
- 給与所得者は20万円、副業以外は48万円が申告の目安
- 住民税の「自分で納付」選択で副業バレを回避できる
- 節税目的での利用は限定的。損益通算の可否に注意
- 確定申告は自力でも可能だが、税理士の力も有効
正しく申告し、税制を理解することで、クラファン投資はあなたの資産形成の強力な味方になります。
今すぐ、あなたも一歩踏み出してみませんか？
注釈・免責事項
- 本記事は2025年4月時点の情報に基づいて執筆しております。税制は変更される可能性がありますので、必ず最新の情報を各種公式機関にてご確認ください。
- 税金の取り扱いについては、個々の事情により異なります。詳細な判断については、税理士等の専門家にご相談ください。
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