導入文｜「7%」の数字だけで判断していませんか？
投資初心者の方にとって、**「年利7％」**という響きは非常に魅力的に映ります。
銀行預金の金利が0.2％（※2025年4月時点／三菱UFJ）という現状を考えると、35倍もの運用利回りに見えるからです。
しかし、利回りが高い案件には、その分「見えにくいリスク」が隠れているのが投資の常。
とくに不動産クラファンでは「仕組み上、損失が出やすい構造」が背景にある場合もあります。
本記事では、年利7％案件の裏にある注意点を3つの切り口でわかりやすく解説します。
最後には、安心して始められる「少額×分散」に適したサービスも紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。
第1章｜利回り7％は高い？相場から見たうまみの正体
まず押さえておきたいのは、「年利7％」という利回りがどの程度“高利回り”なのかという点です。
不動産関連投資の利回り比較（年換算）
| 投資手段 | 想定利回り（年利） | 備考 |
|---|---|---|
| 不動産クラファン | 4〜8％程度 | ファンドにより幅あり、7％は上限に近い水準 |
| J-REIT（上場不動産投信） | 3〜5％ | 日々の値動きあり |
| 現物不動産（1棟もの） | 3〜7％（表面利回り） | 維持費・空室リスク考慮が必要 |
| 銀行預金（金利） | 0.001〜0.2％ | UFJ普通預金：0.2％（2025年4月） |
こうして比較すると、7％という利回りはかなり魅力的に見えます。
ただし、ここで注意しておきたいのは、「利回りが高いということは、それだけリスクを取っている」という前提を忘れてはいけないという点です。
第2章｜注意点① 高利回り＝高リスク？その仕組みを解剖
なぜ高利回り案件にはリスクが潜むのか？
その答えは、配当原資が“賃料”ではなく“売却益”に依存していることにあります。
▼高利回りファンドの多くは「キャピタルゲイン型」
不動産クラファンには主に2つのタイプがあります。
| タイプ | 原資 | 特徴 |
|---|---|---|
| インカム型 | 賃料収入 | 利回り3〜5％が中心／安定型 |
| キャピタル型（開発型） | 売却益 | 利回り6〜10％超／高リターンだが不確定要素も大きい |
キャピタル型では、「想定より売れなかった」「そもそも売れなかった」＝配当ができないという構造的なリスクを抱えています。
利回り7％の案件の多くは、この“キャピタルゲイン依存”である可能性が高いため、利回り＝確定利益ではないことに注意が必要です。
第3章｜注意点② 運用期間と利回りの関係にある落とし穴
高利回り案件の中には、「半年で年利7％！」というような短期ファンドも多く見られます。
しかしここにも、大きな誤解を生む落とし穴があります。
▼「年利換算」の意味を正しく理解しよう
年利7％とは、1年間運用された場合の利益を基準にした指標です。
たとえば運用期間が6ヶ月の場合、実際の受取配当はその半分です。
- 例）100,000円 × 年利7％ × 6ヶ月（＝0.5年）
→ 利益＝3,500円（税引前）
▼「短期×高利回り」の裏にあるもう一つの注意点
- 短期で終わる分、資金が早く戻るというメリットはありますが、
- 次のファンドが見つからなければ、“遊んでいる資金”が生まれる＝実質利回りが下がる
という事態にもつながります。
第4章｜注意点③ 早期償還で利回りはそのままでも利益は？
「年利7％」と書いてあっても、予定通り1年間運用されるとは限りません。
不動産クラウドファンディングでは、“早期償還”という現象が少なからず起こります。
▼早期償還とは？
本来12ヶ月運用する予定だったファンドが、売却などの事情により6ヶ月で繰り上げ終了することを指します。
この場合、年利7％は維持されたとしても、運用期間が短くなるため、実際の利益は半分になります。
- 例）100万円 × 年利7％ × 183日 ÷ 365日 ≒ 35,137円（税引前）
▼早期償還＝悪ではないが「読み違え」が発生しやすい
- 💡 メリット：資金が早く戻る → 次のファンドに再投資できる
- ⚠️ デメリット：予定より利益が小さくなる → 利回りだけ見ていた人にとっては「想定外」
さらに、インカム型ファンド（賃料収入が主）では、早期売却によって“賃料を得る期間”が短くなり、結果的に配当が減ることもあります。
早期償還が“好材料”か“損失”かは、ファンドの性質と投資家の期待によって評価が分かれます。
第5章｜ファンドタイプ別｜インカム型・キャピタル型の見分け方
利回り7％の背景に何があるかを見極めるには、ファンドのタイプ＝原資構造の理解が不可欠です。
▼2つの基本タイプと特徴
| タイプ | 原資 | 安定性 | 利回りの傾向 | 向いている投資家 |
|---|---|---|---|---|
| インカム型 | 賃料収入 | ◎ | 3〜5％ | 初心者、リスクを抑えたい人 |
| キャピタル型（開発型） | 売却益 | △ | 6〜10％以上 | 中上級者、高利回りを狙いたい人 |
| ハイブリッド型 | 賃料＋売却益 | ◯ | 5〜7％ | 分散重視・バランス型思考の人 |
▼どう見分ける？
ファンド詳細ページの「運用内容」「分配原資」の項目をチェックしましょう。
- 「賃料を原資とした分配」「一括借上げ済み」などがあればインカム型
- 「売却益による分配」「物件リノベ後に売却予定」などがあればキャピタル型
- 両方あればハイブリッド型の可能性
特に利回りが6％を超えている場合は、キャピタル型の可能性が高く、売却成功の有無がカギになります。
第6章｜利回り以外で見るべき「3つの数字」
高利回りファンドを見極める際に重要なのは、**“利回りだけを見ない”**という投資スタンスです。
ここでは、初心者でも確認しやすい「3つの数字」を紹介します。
✅ 1. 劣後出資割合（優先劣後構造の安全弁）
ファンドの損失をまず事業者側が負担する仕組みです。
劣後出資が多ければ、投資家の元本が守られる範囲が広がるということ。
- 安心ライン：20％以上
- 高評価ライン：30％以上
✅ 2. 自己資本比率・純資産額（倒産リスクに直結）
運営会社が不安定な場合、分配前に倒産 → 元本が戻らないリスクがあります。
決算情報や会社概要から、以下の数値をチェック。
- 自己資本比率が30％以上あるか
- 純資産が数億円以上あるか（特に中小・未上場会社は重要）
※上場企業であれば、継続企業注記や監査意見なども確認ポイントです。
✅ 3. 運用期間と配当タイミングのバランス
「短期 × 一括配当」のファンドは、満期まで配当が得られず、早期償還で配当額も減るリスクがあります。
- 毎月・四半期などの「分配頻度」が設定されているか？
- 「途中で解約できない」という条件下で資金拘束リスクが生じないか？
✅利回り・運用期間・分配条件を“セットで確認”することで、数字の見せ方に惑わされない判断ができます。
第7章｜高利回り案件が向いている人・不向きな人
高利回りファンドは魅力的ですが、誰にでも適しているわけではありません。
ここでは、年利7％前後のファンドを「選ぶべき人」と「避けた方がよい人」の特徴を整理します。
✅ 高利回りファンドが向いている人
- ある程度リスクを許容できる中上級者
- 不動産投資の構造を理解し、売却タイミングを冷静に見られる人
- 手元資金に余裕があり、万一の元本毀損にも対応できる人
- 運用期間が短くても、定期的に再投資の手間をかけられる人
❌ 高利回りファンドを避けた方がよい人
- 初めて投資をする初心者
- 家計や生活資金を投資に回してしまいそうな人
- ファンド詳細を読み解くことに自信がない人
- 長期間にわたり安定したリターンを重視する人
「高い利回り」は、確かに魅力的。
でも、それに飛びつく前に一度、“自分にとっての最適解”かどうか、立ち止まって考えてみてください。
第8章｜利回りだけで選ばない投資判断のコツ
「数字」は大切です。ですが、投資で本当に重要なのは、継続できるかどうかです。
▼利回りよりも“習慣化できるか”に目を向けよう
- 年利7％で1年しか運用できないよりも、
- 年利5％で5年続けられる方が、結果的にリターンが安定しやすいこともあります。
▼投資判断の視点を変える3つのヒント
- 最悪のケースを想定し、それでも生活に支障がないか
- ファンド選びに時間がかかりすぎていないか（＝習慣化の障害）
- 次の投資に踏み出せる準備があるか（再投資戦略）
利回りは「スタート地点」であって、「ゴール」ではありません。
静かに、そして長く投資を続けるための視点を持つことが、最大の武器になります。
第9章｜少額×分散で始めたい方へ｜おすすめの不動産クラファンサービス
「少額で」「リスクを抑えながら」「手軽に始めたい」という方には、以下のような信頼性の高いサービスをおすすめしています。
✅ CREAL（クリアル）
- 上場企業グループ運営 × 透明性の高いファンド設計
- 居住用中心で相場変動に強く、初心者にも人気
👉 CREALの案件を見る
✅ 利回りくん
- 地方・ホテル・エンタメ案件など多彩なラインナップ
- ファンドによっては想定利回り8％超も
👉 利回りくん詳細はこちら
✅ TOMOTAQU（トモタク）
- 1万円から分散投資OKの設計
- 劣後出資30％超案件も
👉 TOMOTAQUの詳細を見る
✅ SOLS（ソルス）
- 劣後割合50％超の案件
- 安全性を重視する方に適した設計
👉 SOLSの案件はこちら
💡 迷っている方へ：
「まだ決められない…」という方は、まず1〜3万円の小口分散から始めてみましょう。
リスクを体験しながら“自分のスタイル”が見えてくるはずです。
🔍 注釈・補足
※投資に関する注意事項
- 本記事は特定の金融商品を推奨・勧誘するものではありません。
- 不動産クラウドファンディングは元本保証された商品ではなく、運用状況や不動産市場の影響を受けて元本割れや利回り低下の可能性があります。
- 表示利回りはあくまで**想定利回り（目安）**であり、将来の分配金を保証するものではありません。
- 優先劣後方式は元本毀損リスクを軽減する仕組みですが、損失が劣後出資額を超えた場合には投資家の元本にも影響します。
※法令・制度に関する補足（2025年時点）
- 本記事内で紹介するサービスは「不動産特定共同事業法」「金融商品取引法」等に基づき登録・許可を受けた事業者が運営しています。
- 税制・制度等の情報は2025年時点の内容であり、将来的に変更される可能性があります。
- 金融庁・国交省等の公式情報をご確認の上、最新の内容をご参照ください。
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