「劣後割合が高い＝安全」は本当？不動産クラファンの“優先劣後方式”を数字で理解する

第1章｜「優先出資」「劣後出資」とは？まず押さえたい前提知識

不動産クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）は、少額から始められる不動産投資として人気を集めていますが、その仕組みには独特の“投資保護構造”が組み込まれているケースがあります。中でも代表的なのが「優先劣後方式（優先劣後構造）」です。

この仕組みを理解するためには、まず「優先出資」と「劣後出資」という2種類の資金区分を押さえておく必要があります。

出資区分	主な出資者	優先度	配当の順番	損失負担の順番
優先出資	一般投資家	高い	先に配当を受ける	損失は後に負担
劣後出資	事業者	低い	最後に配当を受ける	損失を先に負担

この「順番」がキモです。損失が出た際、まず事業者の出資（劣後出資）から補填されるため、投資家の元本は守られやすいという仕組みです。

投資家＝優先出資者、事業者＝劣後出資者という立場関係により、リスクとリターンのバランスが設計されています。
これは、不動産クラファンが「はじめての投資」に向いている理由の一つでもあります。

第2章｜なぜ「劣後割合」が重視されるのか？

優先劣後方式の“効果”をより実感するには、「劣後出資割合」という数字をチェックする必要があります。

たとえば、次のような構成を見てください：

• 総額：1億円
• 優先出資（投資家）＝8,000万円（80%）
• 劣後出資（事業者）＝2,000万円（20%）

この場合、不動産価値が仮に2,000万円下落したとしても、その損失はすべて事業者が負担し、投資家の元本は保全されます。

つまり**「劣後割合が高いほど、投資家にとっての安全域が広がる」**というわけです。

劣後割合＝10%と30%では、守られる損失の許容幅が3倍違います。

重要ポイント：

• 劣後割合が高いファンドほど、投資家のリスクは低減される
• その分、利回りが控えめになることが多い（リターンと安全性はトレードオフ）

つまり、**「年利5%だけで判断せず、劣後割合とのセットで比較する」**のが、不動産クラファン選びの基本です。

第3章｜見かけの利回りよりも構造を見よ

検索でよく見かける「利回り7%」「年利8%」などの文字。確かに目を引きますが、投資判断において最も重要なのは「そのリターンにどれだけのリスクが伴うか？」です。

特に初心者にとって大切なのは、**「安全に、かつ無理なくリターンを得られる構造かどうか」**を確認すること。

以下のようなファンドを比較してみましょう：

ファンドA	年利5%／劣後割合30%／居住用賃貸型
ファンドB	年利8%／劣後割合10%／再開発プロジェクト型

単純に利回りだけを見るとBが魅力的に思えますが、価格変動や売却タイミングに大きな影響を受ける“キャピタル狙い”型である上、劣後割合が少ないためリスク耐性は低めです。

一方Aは、安定賃料収入のある居住用不動産で、損失耐性も高く、「じっくり派」投資家向きの設計です。

🔍ポイント：「リターンの高さ」ではなく、「構造の堅さ」こそ確認すべき

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👉 利回りくんの仕組みと特徴はこちら
👉 CREALの仕組みと特徴を見る

第4章｜投資家を守るセイム・ボート構造の真価

不動産クラファンにおける優先劣後方式は、単なるリスクヘッジ機能だけでなく、事業者との「利害一致」を生み出す構造でもあります。

この構造は「セイム・ボート方式」と呼ばれます。
文字通り、投資家と事業者が“同じ船に乗っている”状態です。

なぜ重要？

仮にファンドが損失を出すと、事業者自身も損をすることになります。
つまり、いい加減な運用や、強引な不動産選定がしにくくなるのです。

• 事業者が自己資金で「劣後出資」を負っている
• 運用失敗＝自分の損にもなる

この仕組みによって、事業者の“本気度”が数字で表れるのが、劣後出資割合です。

🔍 チェックすべき視点：劣後出資額＝事業者の責任範囲＝本気度の指標

さらに、劣後割合の高さは「資金的体力」も表します。
十分な資金がなければ、大きな劣後出資はできません。

「この会社、本当に信頼できるの？」という不安がある方は、まずは劣後出資割合が30%以上のファンドを確認してみるのがおすすめです。

👉 SOLSの劣後割合とリスク耐性について見る

第5章｜「劣後割合が高ければ安全」…ではない落とし穴

劣後出資比率は“重要な指標”ではありますが、万能ではありません。

特に注意したいのが、融資併用型ファンドや倒産隔離スキームの誤解です。

① 総事業費に対する劣後出資割合を見よ

例えば以下のような構成：

• 優先出資：9,000万円
• 劣後出資：1,000万円
• 銀行借入：1億円
• 総事業費：2億円

この場合、**投資家が見るべきは「1,000万円 ÷ 2億円 ＝ 劣後割合5%」**です。

パンフレットや公式ページで「出資比率は10:1で安全です」と書いてあっても、融資が入ることで実質的な安全域は半減している可能性があります。

🔍 確認すべき数字は、“出資比率”ではなく“総事業費に対する劣後割合”

② 倒産隔離型スキームの注意点

近年、一部のファンドでは、**倒産隔離（TK-GKスキームなど）**をうたった仕組みが出てきています。
これは、事業者が倒産してもファンドへの影響を限定するための構造です。

しかしこれにもデメリットがあります。

• 会計制度上、劣後出資比率を5%以下に抑える必要がある
• 結果として、元本割れリスクへの耐性はむしろ低くなる

つまり「倒産には強いが、不動産の価格下落には弱い」可能性があります。

どちらを優先すべきかは、読者の投資スタンス次第です。

第6章｜「利回り」ではなく「守備力」で選ぶという視点

「このファンドは年利7%」「他は5.5%しかない」──
このように利回りだけを比較して選んでいませんか？

それは損しないための投資という観点では危険です。

たとえば：

• ファンドA：年利7%／劣後割合10%／融資併用
• ファンドB：年利5%／劣後割合30%／フルキャッシュ運用

実際に元本毀損リスクが低いのはBです。
利回りが高いということは、裏を返せば**「リスクを引き受けてもらっている代償」**かもしれません。

投資判断の新しい物差し：「利回り×劣後割合」のバランス

Quiet Money Labでは、以下のような目線でファンドを評価することを推奨しています：

指標	見るべき内容
表面利回り	過度に高すぎないか（6～7%以内が目安）
劣後割合	少なくとも20%以上あるか（理想は30%）
総事業費比率	借入含めて再計算しよう
運営体制	倒産リスク・過去の実績・許認可体制など

👉 利回りだけに惑わされない投資判断とは？
👉 不動産クラファンの始め方｜登録〜投資までのステップを徹底ガイド

第7章｜実際にチェックしたい「劣後割合が高め」のクラファン事業者

では、実際に「劣後割合が高め」で、投資家保護を意識した設計になっている不動産クラウドファンディング事業者を見ていきましょう。

ここでは、Quiet Money LabがPR提携済のサービスに限定し、劣後割合を公式に公開しているもの／高水準案件が多いものを厳選して紹介します。

🔷 SOLS（ソルス）

• 劣後出資割合50%超の案件が多数（例：30%、40%、50%）
• 小口×短期案件が中心で、リスクヘッジしながら分散投資しやすい
• 一部案件は劣後割合が明記されており、透明性も高い

👉 SOLSの案件をチェックする

🔷 TOMOTAQU（トモタク）｜地方再生型案件×30%以上の保護構造

• 地方都市の再生プロジェクトに強み
• 劣後出資比率は30%を超える案件も複数
• 独自の地銀提携モデルもあり、ファンド設計が堅実

👉 TOMOTAQUの詳細を見る

🔷 CREAL（クリアル）｜堅実型ファンドの代表格

• 都心×居住用の安定型物件が多く、劣後割合は明示されている案件も
• 劣後出資割合はおおむね20%〜30%
• J-REITとの比較対象としても注目される信頼度の高さ

👉 CREALの詳細を見る

第8章｜こんな時は「劣後割合」で比較してみよう

クラファン初心者の方は、次のような場面で「利回りよりも劣後割合」を比較軸にすることで、より納得感ある選択ができます。

✔ 「不動産投資って怖いかも…」という不安が拭えないとき

→ 「劣後割合30%以上」のファンドを最初に選ぶ

✔ 「利回りは高いけど、リスクが気になる」と思ったとき

→ 総事業費に対してどれだけ劣後出資されているかを確認

✔ 「少額でコツコツ始めたいけど、どこから手をつければいい？」

→ SOLSやCREALのように、過去案件の劣後割合を公表しているサービスから選ぶ

こうした「選び方の軸」を持つことで、迷いがちな不動産クラファン選びが数字ベースで比較・判断できるようになります。

👉 「数字で投資を読み解く」シリーズはこちら

第9章｜数字に惑わされず、守りの投資判断を

不動産クラファンの世界では、「利回り7%！」「満室想定！」など、ポジティブな数字が目を引きがちです。

ですが、本当に大事なのは「何かあったときに、どこまで守られるか」。

その視点に立ったとき、「劣後出資割合」は非常に信頼できる“数字による盾”になります。

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• SNSで話題の高利回りファンドに流されない
• 一度投資したら“放っておける安心感”を重視
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そんな方にこそ、「数字の裏側にある守備力」を見極める力が求められます。

Quiet Money Labでは、劣後割合に着目したファンド比較記事や、投資初心者向けの選び方解説を多数掲載しています。

第10章｜まとめ：劣後割合は数字で守る投資の要

不動産クラウドファンディングは、少額から始められること・手間がかからないことから、初心者にも人気の投資手法です。

しかし、見かけの利回りだけで判断してしまうと、思わぬ損失リスクに直面する可能性があります。

そんな時に役立つのが、今回解説した「劣後出資割合（＝事業者の責任分）」です。

🎯 最後に確認しておきたい3つのポイント

チェック項目	なぜ重要？	見るべきポイント
劣後割合	損失時にどこまで守られるかが分かる	20%以上が目安、30%以上で安心感
利回りとのバランス	高利回り＝リスクが高い可能性あり	利回りだけでなく、劣後割合とセットで判断
公式開示の有無	情報公開がしっかりしているかの指標	過去案件で劣後比率が見えるか？

📘「守り」を軸にしたクラファン選びをしたい方は

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👉 TOMOTAQUのリスクヘッジ型案件に注目

注釈

• 本記事は、2025年時点の情報に基づいて構成されています。税制・法制度・各サービスの運営方針は今後変更される可能性があります。
• 利回り、劣後割合、元本保証の有無については、各サービス公式サイトの情報を必ずご確認ください。
• 投資には元本割れのリスクがあります。特に、不動産価格の下落・空室・賃料未収・売却損等により損失が発生する可能性があります。
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• 本記事は特定の投資行動を推奨するものではありません。投資判断はご自身の責任でお願いいたします。