第1章｜想定利回りとは？投資初心者がまず知るべき定義
「年利5%」「想定利回り7%」――こうした数字は、不動産クラウドファンディングの案件ページでよく目にします。
しかしこの“利回り”、実際には受け取れる金額とズレがあることをご存じでしょうか？
◆ 想定利回りの定義
不動産クラファンにおける「想定利回り」は、多くの場合以下のように計算されます
想定利回り（年利）＝ 予定分配金額 ÷ 投資金額 × 100（％）
つまり、100万円を利回り5%のファンドに投資した場合、1年間の予定分配金は5万円です。
◆ 重要なポイント：「あくまで想定」
- 想定利回りは、**確定ではなく“予定”**です
- ファンドの運用状況によっては、分配金が減額・無配になる可能性もあります
- 募集ページには「想定」と明記されているケースがほとんど
したがって、「想定利回り＝必ず受け取れる利回り」ではないことをまず理解しておきましょう。
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第2章｜年利5%でも実際は4%未満？“手取り利回り”に注目
多くの投資初心者が見落とすポイントは、「税引き後の手取り利回り」です。
想定利回りが5%でも、実際に手元に残る金額はそれより下がるのが一般的です。
◆ 利回りは“源泉徴収前”の数字
不動産クラファンの分配金には、以下の税金が自動で差し引かれます：
- 所得税15.315% ＋ 復興特別所得税0.315% ＋ 住民税5% → 合計20.42%
▽ シミュレーション：想定利回り5%、投資額100万円の場合
- 分配金（税引前）：5万円
- 源泉徴収税：5万円 × 20.42% ≒ 10,210円
- 手取り金額：39,790円 → 実質利回り：3.979%
このように、税引後では利回りが1%以上低下するケースもあります。
◆ CREALは想定と実績が一致している
多くのクラファンサービスでは、想定利回りと実績利回りに乖離があります。
しかし、CREALでは**「すべての償還済ファンドが想定利回り通りの配当を実施」**という実績が公開されています。
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第3章｜高利回り案件にはワケがある｜リスクとリターンのバランス
数字だけを見ると、「年利8%」の案件に魅力を感じるかもしれません。
しかし、資産運用の基本は**「リスクとリターンは表裏一体」**です。
◆ 利回りが高いほど、リスクも高い可能性
- 地方の築古アパート → 空室リスク・流動性リスク
- 商業施設・ホテル型 → 景気変動リスク・稼働率変動
- 運用期間の長い案件 → 不動産市場の不確実性が高まる
利回りが高い背景には、**それ相応の“想定外リスク”**があることを常に意識しましょう。
◆ 利回りだけでなく「劣後出資比率」も確認すべき
- 劣後出資比率とは、万が一損失が出た場合に運営会社側がどこまで負担するかを示す指標
- 一般に「劣後比率30%程度」が投資家保護の目安とされます
第4章｜CREALの想定利回りは信用できるのか？透明性と実績を検証
数ある不動産クラファン事業者のなかでも、**CREAL（クリアル）**は利回りの「実現率」において高く評価されています。
CREALが選ばれる理由は、表面的な数字ではなく、裏付けのある実績と情報開示の透明性にあります。
◆ CREALの想定利回りはすべて“実績通りに配当済”
2025年4月時点で、CREALではすべての償還済ファンドが「想定利回り通り」に配当実施済みと公式に発表されています。
- 利回り3〜5%台中心（過去のファンド）
- 元本割れ・分配遅延：ゼロ件
このように、「数字が現実と一致している」ことは、投資家にとって非常に大きな安心材料です。
◆ CREALの透明性の高さ
CREALでは、一般的な不動産情報に加え、以下のような情報も開示されています（案件ごとに異なります。）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 不動産鑑定評価書 | 第三者の不動産鑑定士による評価書 |
| エンジニアリングレポート | 建築士による物理的状態の報告 |
| 契約書類の雛形 | 出資者と事業者間の契約の詳細 |
第5章｜運用期間が短い案件の“見落としがちな盲点”
「利回りが高い案件＝儲かる」
このように考えてしまいがちですが、実際の利益額を決めるのは「利回り」だけではありません。もう1つの重要な変数が運用期間です。
◆ 利回りが高くても、短期間では“利益は小さくなる”
たとえば、以下のようなファンドがあったとします：
- 想定利回り10%、運用期間3ヶ月
→ 実際の利益：100万円 × 10% × 3/12 = 2万5,000円
一見すると年利10%は高利回りに見えますが、運用期間が短いと得られる利益は小さくなります。
◆ 短期案件が悪いわけではない
短期案件には以下のようなメリットもあります：
- 資金をすぐに回収できる（流動性確保）
- 市場環境の急変リスクを抑えられる
- 初心者でも始めやすい（3ヶ月で体験終了）
重要なのは、利回り×運用期間＝期待利益であることを理解して選ぶことです。
第6章｜利回りだけで選ばないためのチェックリスト
利回りの数字は投資判断のひとつの要素にすぎません。
初心者ほど「年利5%以上＝お得」と短絡的に判断しがちですが、本質的には“構造”と“保全性”を見るべきです。
◆ 投資判断チェックリスト（5項目）
| チェック項目 | 見るべきポイント |
|---|---|
| 想定利回りの根拠 | 分配金の原資、エリア・物件情報の透明性 |
| 税引後の利回り | 源泉徴収後の“実質利回り”で見る |
| 劣後出資の有無と割合 | 出資者保護の仕組みがあるか（30%以上推奨） |
| ファンド期間とタイミング | 利益の大きさ＝利回り×期間 |
| 運営会社の実績 | 元本割れ・配当遅延・償還状況の確認 |
第7章｜まとめ｜“想定利回り”を数字だけで信じるのは危険
不動産クラウドファンディングの「想定利回り」は、投資判断の“ヒント”にはなりますが、信頼していいかどうかは仕組み次第です。
特に以下のポイントを見落とすと、リターンのつもりがリスクになる可能性もあります。
◆ 本記事のまとめポイント（3行要約）
- 想定利回りは「税引き前・リスク調整前」の数値
- 運用期間や分配の実績、劣後出資など仕組み面の確認が重要
- 利回りだけに飛びつかず、「透明性と保全性」を軸に選ぶべき
📚 関連リンク
⚠️ 注釈・法令対応（2025年時点）
- 投資には元本割れリスクがあり、すべての投資判断はご自身の責任で行ってください。
- 想定利回りは将来の成果を保証するものではなく、ファンドの運用状況によっては減額・無配の可能性もあります。
- 分配金には所得税および復興特別所得税を含む**源泉徴収（20.42%）**が適用されます。
- CREALのファンド情報・実績・運用レポート等は、2025年時点の公式開示情報に基づいています。
- 本記事にはアフィリエイト広告（PR）が含まれますが、構成・内容は信頼性と教育性を重視して作成されています。
- 制度変更（税制・金融商品取引法等）が発生した場合、将来的な条件は異なる可能性があります。
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