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第1章｜【導入】不動産クラウドファンディングの新潮流と「投活」の注目点
正直なところ、「1万円で不動産投資ができる」なんて話を最初に聞いたとき、私も半信半疑でした。
けれど、ここ数年で「不動産クラウドファンディング（以下：不動産クラファン）」というジャンルが、じわじわと市民権を得てきているのは事実。特に2023年以降は、次々と新しいサービスが誕生し、投資家の選択肢はかつてないほど広がっています。
その中で「投活（トウカツ）」というサービスが登場したのが、2023年春。ちょっと遅れてきた新星のような存在ですが、都心のコンパクトマンションに特化し、短期かつ高利回りな設計というユニークな特徴で注目を集めています。
なぜ今、「不動産クラファン」が選ばれるのか？
まず、前提として大事な背景があります。それは、「副業」や「資産形成」を個人で考える時代になったこと。でも、現実はこんな感じじゃないでしょうか？
- 株式投資はタイミングが難しくて怖い…
- 副業を始めようと思っても、時間も労力も足りない…
- 家計はカツカツ。でも「預金だけ」では増えない…
そんな中で、不動産クラファンはこうした悩みに静かに寄り添う選択肢として成長してきました。
- ✅ スマホ1つで完結
- ✅ 1万円から投資可能
- ✅ 運用は事業者が代行（ほったらかし）
- ✅ 高めの利回り（年5～8％など）が狙える
これは、「時間がない人でも」「少額でも」「不動産に詳しくなくても」始められる、“仕組み型”の資産形成なんですよね。
投活が示す「都市型×短期型」クラファンの進化系
そんな中でも「投活」が独自色を放っている理由は、「都心の区分マンション × 短期運用 × アップサイド配当」という3つの掛け算設計にあります。
つまり、
- 都心型の立地 → 空室リスクが低い、値崩れしにくい
- 短期運用（3～12ヶ月） → 回転が早く、心理的負担が小さい
- キャピタルゲインを活かす設計 → 想定以上の利回りもあり得る
これは実は、不動産再生市場が成熟してきた“今だからこそ”成立する戦略です。
昔は、「不動産は数千万円」「ローンを組まないと買えない」が常識でした。でも今は、リノベ物件やコンパクト区分が再評価され、1,000万円前後の再販物件に短期で投資→売却益を配当というモデルが成立しやすくなってきています。
いわば、「高額な現物不動産のエッセンス」を切り出して、“小口で参加できる時代”が来たということ。
これ、地味に大きな変化です。
第2章｜運営会社トラストの信頼性は？非上場企業をどう見るか
さて、クラファンを語る上で避けて通れないのが、「運営会社ってちゃんとしてるの？」という話です。
これは、利回りよりも、もっと大切な前提条件だと私は考えています。
運営は「株式会社トラスト」｜不動産コンサルからクラファンへ
「投活」を運営するのは、株式会社トラスト。創業は2012年、所在地は銀座三丁目。いわゆるスタートアップ系というよりは、現場型の不動産実務会社という印象です。
不動産の仕入れ→再生→販売→賃貸管理までワンストップで提供している企業で、ファンドの組成にも「自社案件を活かす」スタイルが見られます。
つまり、自分たちで仕入れて、再生して、投資家にファンド提供→売却まで見通せる設計ができている。これは実務者として見ると、かなり好感が持てるポイントです。
非上場企業への不安はある？会計支援の現場感覚から解説
とはいえ、非上場企業であることに対する不安は、当然あります。投資家としては、「財務状況が見えにくい＝倒産リスクが不透明」と感じるのは当然です。
上場企業は、四半期決算やIR情報の開示が義務。監査法人のチェックも入ります。でも、非上場企業は“自社判断”の開示が基本。極端に言えば、「数字を盛ってもバレにくい」環境にあるわけです。
ただ──ここが肝です。
私は上場支援・IPO準備企業への会計アドバイスを行ってきましたが、その視点から見ると、「非上場だから危険」とは一概には言えないと考えます。
むしろ、以下のような“実務面の地道さ”が見えるかどうかがカギです。
- ファンドごとの詳細な事業計画を公開しているか
- 物件エリア・リノベ内容・再販戦略の妥当性が読めるか
- 償還実績の透明性があるか
「投活」はこのあたり、比較的情報開示が丁寧です。ファンドページには物件の位置情報、賃貸需給、リノベ内容などが記載されており、“数字の背景が読み取れる”構成になっています。
それでも気になるなら、クラファン全体で複数サービスに分散投資するのが現実的な選択肢でしょう。
第3章｜小規模不動産特定共同事業者の仕組みと戦略
ここで、「投活」の根幹に関わるもうひとつのポイントに触れておきます。
それが、「小規模不動産特定共同事業者」としての登録形態です。
「小規模不動産特定共同事業者」って何？
一言でいえば、「クラファンとしてスタートしやすいミニライセンス制度」のことです。
法律的には以下のような制限があります：
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 投資家1人あたりの出資上限 | 100万円まで |
| ファンド1本あたりの総額 | 1億円まで |
| 資本金 | 最低1,000万円（通常型は1億円） |
| 対面募集なし（電子取引限定） | ◯ |
つまり、規模は小さいけれど、素早くファンドを回せる“小回り型”の設計なんですね。
小型ファンド＝デメリットではなく“戦略”である
一部では「大手と比べるとスケール感がない」とネガティブに語られることもありますが、私はここに逆に“強み”を感じます。
なぜなら、
- ❖ 案件単位でのスピード感が早い
- ❖ 小型物件ならファンド化しやすい（大手が拾わない）
- ❖ 少額で分散できる投資家にとってはむしろ向いている
という点があるからです。
とくに「都心のコンパクトマンション」は、1棟ではなく**“区分”でファンド化できる**ため、1億円以内で回すには最適なタイプ。
実際、「投活」はこの構造を活かして中目黒・広尾など都内人気エリアで数ヶ月単位の案件を量産しているわけです。
将来的なライセンス拡張の可能性も視野に
もちろん、「投資枠が100万円まで」という制約は、資金量のある投資家にとっては物足りないかもしれません。でも、逆に言えば初心者に“入りやすい設計”でもあるわけです。
しかも、実績を積めば、将来的に「第1号事業者」（＝制限なし）への登録切り替えも可能になります。つまり、今は“地ならしフェーズ”なのかもしれません。
こうした背景まで踏まえて「小規模不動産特定共同事業者」という制度を理解できると、「なぜ投活はこのスタイルなのか？」が見えてきます。
第4章｜投活の投資スキーム：匿名組合・優先劣後方式・譲渡性まで
「仕組みが分かれば、あとは心配より納得なんですよね」
私自身、最初は“クラファン”って何となくぼんやりしてました。でも、仕組みそのものはとてもシンプルですし、投資家のリスクを下げる設計が随所に組み込まれていると気づいてからは、不安より「戦略的な使い方」が見えるようになりました。
ここでは、投活の仕組み＝スキームを【3つの柱】に分けて解説します。
1｜匿名組合契約という「出資だけで済む」仕組み
「匿名組合」と聞くと、なんだか小難しそうですが、実態は**“出資するだけでいい共同事業”**です。
ポイントは：
- ✅ 出資者（投資家）と事業者（投活）が1対1で契約
- ✅ 出資額に応じて収益を分配
- ✅ 不動産の登記や管理義務は不要
つまり、不動産の現物を持たずに、“その不動産からの利益だけ”を受け取る構造です。
これは、不動産に関わる面倒な契約や税務申告、管理ストレスをすべて排除できる仕組みでもあります。
2｜優先劣後方式：損失時に“投活が先に損をかぶる”構造
「万が一、物件の価値が下がったらどうなるの？」
その答えが、「優先劣後方式」というリスクヘッジの仕組みです。
簡単に言えば、投資家（あなた）の出資は「優先出資」、事業者（投活）の出資は「劣後出資」として扱われ、
- 損失が出たら、まず事業者の“劣後分”から差し引かれる
- 優先出資者（投資家）はそのあとでやっと損失を受ける
という優先順位が決まっているんです。
実際の数値例：
- ファンド総額：1億円（投資家：7,000万円／投活：3,000万円）
- 売却価格が9,000万円（1,000万円の損失）
→ 投資家の元本には一切影響なし。投活側が“先に損する”。
これは言ってみれば、「事業者も身銭を切ってリスクを共有する」という構造。投活の案件ではこの劣後出資比率が20～30％と、比較的高めに設定されているのも特徴です。
3｜譲渡可能性：ただし実質的には“流動性限定”
一部のクラファンでは「原則中途換金不可」とされていますが、投活ではQ&A内にて**「譲渡可能」と明記**されています。
ただしこれは、
- 相手も会員であること
- 譲渡希望と受け手がマッチすること
- 運営が認めた場合に限る
という条件があるため、実質的なセカンダリーマーケットは未整備。
この点は、**“いざという時に換金できる保証がある”というより、“もしもの時の可能性がゼロじゃない”**くらいに理解しておくのが現実的です。
第5章｜投活のファンド特徴：都心区分マンション中心／短期運用／アップサイド配当
「高利回りには裏があるんじゃないか？」
そう思うのは当然です。私もそうでした。でも、“裏”というより、“仕組みの意味”を知ることが大事だと今は思っています。
投活の案件をひもとくと、「なぜ高利回りでも成立するのか？」の“答え”が見えてきます。
1｜都内の区分マンションが中心：なぜそれが強いのか？
物件の多くは、中目黒・広尾・赤坂など、都心人気エリアの中古区分マンション。この構成が意味するのは、
- ✅ 賃貸需要が途切れにくい（空室リスクが低い）
- ✅ 売却益を狙える（リノベによる再販がしやすい）
- ✅ 小口化しやすい（区分なので1億円以内に収まる）
つまり、「安定×回転×少額ファンド」の三拍子が成立しやすい領域なんです。
特に今、中古マンション市場がリノベ前提で動いている現実を考えると、投活のような“区分特化型クラファン”は、まさに時代のツボを突いた設計とも言えます。
2｜運用期間3〜12ヶ月の短期型ファンドが中心
「半年〜1年で終わる」というのは、投資家にとっての精神的安心材料でもあります。
なぜなら、以下のような不安が軽減されるからです。
- 💡「数年も資金がロックされるのが不安…」
- 💡「途中で環境が変わるかもしれない…」
- 💡「本当に戻ってくるのか気になる…」
また、短期だからこそ“回転”させやすい。これは再投資による複利効果を意識している人にとっても、非常に重要なメリットです。
3｜アップサイド配当：想定利回り以上に“伸びる余地”がある
投活のもう一つの注目点が、「アップサイド配当」があることです。
これは、売却価格が想定より高くなった場合、その差益も配当原資として還元される仕組み。まさに、キャピタルゲインを取りにいくモデルです。
実際、以下のような事例も：
- 想定利回り：7.0%
- 実績利回り：9.4%
- 理由：売却価格が当初想定よりも＋1,500万円上振れしたため
これ、「不動産再販型ファンド」ならではの魅力です。つまり、家賃収入だけでなく、出口（売却）で稼ぐ設計が組み込まれている。
もちろん、逆もあり得ます。売却価格が下がれば、想定利回りを下回ることもある。でもそのリスクを前章で述べた優先劣後方式が緩和してくれる設計になっている点も含めて、投資家としては“攻守のバランス”を取ったファンドだと感じます。
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第6章｜想定利回りと実績評価：過去の成功事例と注意点
「実績があれば安心できる」──その気持ち、よく分かります。私も最初は“数字で見ないと信用できない派”でした。
なので、ここでは投活の想定利回り・実績利回り・過去の案件傾向を丁寧に見ていきましょう。
想定利回りは年5～8％がボリュームゾーン
多くのファンドで以下の水準が提示されています：
- ✔ 想定年利5.0％（保守的設計）
- ✔ 想定年利7.0％（標準モデル）
- ✔ 想定年利8.0％超（高利回り型）
不動産クラファン全体の相場感では、年4～6％が平均的ですから、投活の想定利回りは「やや高め」と言えるでしょう。
その理由は、
- ✅ キャピタルゲイン狙い（リノベ＋売却）
- ✅ 高需要エリアの流通性
- ✅ 劣後出資でリスクを抑えた上で、利益を投資家に還元
という戦略設計にあります。
実績利回りが想定を上回る案件も多い
例えば以下の事例：
| ファンド名 | 想定年利 | 実績年利 | 運用期間 |
|---|---|---|---|
| 投活プロジェクト5号 | 7.0% | 9.4% | 6ヶ月 |
| 投活プロジェクト8号 | 5.8% | 6.2% | 4ヶ月 |
注目すべきは、「上振れする設計にしている」点。これは、不動産売却型クラファンならではの強みです。
もちろん、すべてが上振れするわけではありません。でも、「上限なしの還元スタンス」を明言している投活の姿勢は、透明性が高く、投資家本位と言えます。
リスクを冷静に見る：利回りだけで判断しないこと
あえて申し上げるなら──高利回りには理由がある、ということです。
たとえば、
- キャピタルゲイン依存度が高い＝“出口価格”に左右される
- 小規模事業者（投活）が倒産した場合、償還手続きが長期化するリスク
- 経済情勢による市況下落がキャッシュフローに直撃する可能性
こうした構造リスクを理解せずに「数字だけ見て飛びつく」のは、避けるべきです。
でも逆に言えば、構造を理解した上で「短期・小口」で分散投資していくなら、非常に合理的な投資対象だと考えます。
第7章｜投活（トウカツ）の強み：少額・短期・高劣後出資率の三拍子
「最初の投資って、やっぱり“怖い”じゃないですか」
私も昔、最初に投資を始めたときは、金額よりも「失うこと」そのものに対する不安の方が大きかった気がします。
だからこそ、投活のような“小さく試せて、結果が見えやすい”構造は、初心者にとって非常にありがたい存在だと感じています。
強み1｜1万円からの少額投資で“最初の一歩”を踏み出せる
投活は、1口1万円から投資できるクラウドファンディングです。つまり、「お試しでリスクを最小限にして始められる」という意味で、心理的ハードルが非常に低い。
これは想像以上に大きいポイントです。
- ✔ 手元の生活費や貯金にはほとんど影響しない
- ✔ 万が一の損失時も痛みが小さい
- ✔ 少額だからこそ“学びながら経験できる”
投資は結局、「知ってるか、経験してるか」の差が大きい世界。
そういう意味で、金額以上の“経験値”を買える設計になっているのが投活の魅力だと思います。
強み2｜短期運用（3〜12ヶ月）で資金ロックを最小限に
たとえば1年、もしくは半年で償還されるというのは、投資家にとって大きな安心材料です。なぜなら、以下のような実感が持てるからです。
- ✅ 「ちゃんと戻ってくる」体験が積める
- ✅ 回転率が高く、複利効果を生かしやすい
- ✅ 家計の見通しとリンクしやすい
しかも投活では、**償還済ファンドがすでに複数件あり、元本割れゼロ（2025年3月時点）**という実績も。
もちろん今後の案件も必ず償還される保証はありません。でも、“1年以内に結果が出る”という仕組みは、資産形成の最初期フェーズにおいて非常に扱いやすいんです。
強み3｜高い劣後出資割合（20〜30％）で元本リスクをカバー
前章でも触れた通り、投活のファンドでは、劣後出資比率が20〜30％と業界平均を上回る水準に設定されている案件が多いです。
この比率が高いほど、「万が一の不動産価格下落リスク」が投資家に跳ね返りにくくなる。
- たとえば30％の劣後出資なら、1億円のファンドで最大3,000万円までの毀損を事業者が“先に負担”する
- 投資家が損を被るのは、そこからさらに毀損が広がった場合だけ
これは、数字で見ると結構大きな安心感につながります。
しかも、「事業者自身も身銭を切ってリスクを背負っている」という構造は、投資家と事業者の信頼関係としても健全です。
第8章｜投活（トウカツ）のデメリット・留意点・リスク
「なんとなく良さそう…」だけで始めるのは危険です。
投活には確かに多くのメリットがありますが、当然ながらリスクや留意点もあります。
むしろ、リスクを理解した上で「小さく賢く使う」ことが、最も合理的な付き合い方だと思います。
リスク1｜サービス自体が新しく、実績がまだ浅い
投活がサービスを開始したのは2023年春。つまり、2025年時点でも運営歴は2年程度にとどまります。
この“新しさ”は以下のようなデメリットにもつながります。
- 🔸 償還済案件の母数がまだ少ない
- 🔸 長期的な運営実績の検証ができない
- 🔸 利回りや募集状況にバラつきがある
もちろん、どのサービスにも“最初の数年”はあるものです。ただ、実績を重視する投資家にとっては、比較的リスクが高いと感じられるフェーズであることは認識しておきましょう。
リスク2｜運営会社が非上場企業＝財務情報の透明性が限定的
株式会社トラストは、上場企業ではありません。
このため、財務情報の開示義務がなく、運営の健全性を「外から見て判断しにくい」という構造上の課題があります。
非上場企業のリスクとは、以下のようなことを指します。
- 決算書類に監査法人のレビューが入らない
- 経営が傾いてもIRなどで予兆をつかめない
- 最悪の場合、倒産リスクも見抜きにくい
この点に対する現実的な対応策は、一つの事業者に資金を集中させないこと。つまり、投活も含めて「分散投資」を前提とした使い方が必要です。
リスク3｜小規模ファンド＝抽選・先着での“投資できない問題”
投活は、小規模不動産特定共同事業者として、1人あたりの出資上限が100万円、ファンド総額は1億円以下に制限されています。
そのため、以下のようなケースが起こり得ます。
- 応募したが、抽選で外れた（投資できない）
- 先着順で埋まり、タイミングを逃した
- 投資できる金額が自分の希望に届かなかった
“枠が限られている”からこそ、“当たりやすさ”と“投資できないリスク”は常に表裏一体。
この点も、「小さく早く回したい人」にとっては好都合かもしれませんが、「大口でじっくり」というタイプの投資家にはやや不向きです。
リスク4｜キャピタルゲイン型＝利回り変動リスクを含む
投活のファンドは、賃料収入（インカムゲイン）よりも、物件売却益（キャピタルゲイン）を軸に利回りを構成している傾向があります。
つまり、**利回りの高さは「売却価格次第」**ということ。
もし市況が悪化し、物件が想定以下でしか売れなかった場合、利回りが下振れるリスクも当然出てきます。
これを“悪い”と捉えるのではなく、「どこでリターンを得る構造なのか」を理解した上で判断することが、投資家には求められるスタンスです。
第9章｜評判・口コミ分析：本当に「当たりやすい」のか？リアルな声から読み解く
「やっぱり気になるのは、他の人の声なんですよね」
私自身、最終的な判断のときにはSNSや掲示板、レビュー記事も必ずチェックします。
ここでは、投活に関する評判・口コミを冷静に読み解きながら、“鵜呑みにせず、行間を読む”姿勢を持って検証してみましょう。
評判1｜「少額で高利回り、当選しやすい」という声
X（旧Twitter）や口コミ系メディアを見ていると、以下のような声が散見されます。
- 「意外と当選した。倍率は高くないのかも？」
- 「1万円で利回り7％なら、普通にありがたい」
- 「大手は全然当たらなかったのに、投活は通った」
これは、“今はまだ利用者が少なく競争が激しくない”という側面があるかもしれません。
新興サービス特有の“まだバレていないお得さ”が残っている段階とも言えるでしょう。これは先行者優位があるうちに使える戦略かもしれません。
評判2｜「ファンドが埋まらない」「キャンペーンが地味」という声も
一方で、ややネガティブな声も存在します。
- 「人気がないのか、募集期間が延長されていた」
- 「キャンペーンがしょぼい。他社の方がアマギフが多い」
- 「案件数が少なく、投資タイミングが読めない」
ただ、これも裏を返せば、
- 👥 投資家が少ない＝競争率が低い
- 🕒 募集期間が長い＝タイミングを合わせやすい
- 📦 案件が絞られている＝選別が丁寧
という“ポジティブな読み替え”もできます。
評判3｜リアルな投資家は「中級者以上が分散先として使っている」印象
私の感覚では、既に他社クラファンで投資経験のある人が、サブ用途として投活を使っているケースが多い印象です。
- 「CREALとJointoαで回してるけど、投活は短期用に良さそう」
- 「SOLSと交互に使って、キャピタルゲイン狙い分散してる」
つまり、投活は**“最初の1社”というより、“分散ポートフォリオの一角”として活用されているケースが多い**ということ。
これ、実は非常に合理的な使い方なんですよね。
初心者にとっても、最初に使いやすく、中級者には選択肢として有効。そうした**“用途の幅広さ”も、投活の静かな魅力**だと思います。
第10章｜独自視点：キャピタルゲイン活用型ファンドの合理性とリスク管理
「キャピタルゲインって、要は“売却益”のことですよね？」
──そうです。だけど、それだけでは足りません。
なぜなら、“その仕組みで回るかどうか”が肝だからです。
キャピタルゲイン型＝攻めの設計。でも、仕組み次第で守りにもなる
不動産クラファンのファンドは、大きく2種類あります。
| タイプ | 内容 | 向いている人 |
|---|---|---|
| インカムゲイン型 | 賃料収入を原資とする | 安定志向・配当重視 |
| キャピタルゲイン型 | 売却益を原資とする | 高利回り狙い・短期集中型 |
投活は、後者です。これは一見、ハイリスク・ハイリターンに見えますが、構造を見ると「守り」の要素も実は多いんです。
- ✅ 優先劣後方式で損失クッションを設けている
- ✅ 短期運用で市況のブレを小さく抑える
- ✅ 都心コンパクトマンション＝需給バランスが安定
つまり、「売却益＝全部ギャンブル」ではなく、“投資家に不利な損失が出にくい設計”があってこそ成立しているんです。
実務家視点｜キャピタルゲイン型の“回収設計”をこう読む
私が会計支援やM&Aの現場で見てきたのは、「売却益を読むためには、出口価格とコスト構造の精度が重要」ということ。
投活が優れているのは、そこに現実的な解像度がある点です。
- 仕入れ：中古区分（都心）→ 価格変動リスクが限定的
- 再生：リノベーションで付加価値→ コストコントロールしやすい
- 売却：短期流通前提（エリア需要が強い）
この“組み立てのロジック”がしっかりしているから、キャピタルゲイン型でも安心して眺められるファンド構造になっている。
分散投資×キャピタル型＝ポートフォリオにひとつ欲しい“刺激枠”
多くの人が見落としがちですが、キャピタル型って“相関が低い”んですよね。
どういうことかというと──
- 株が下がっても、不動産価格が必ずしも連動しない
- 他のクラファン（賃料型）と構造的に利益源が異なる
- 結果、全体のリスク分散効果が高まる
だから私は、**資産ポートフォリオの中で「1枠だけ攻めたい」なら、投活のような短期×売却益型は“非常に理にかなっている”**と感じています。
第11章｜筆者レビュー：投活を静かな資産形成にどう活かすか
「不動産クラファンは、実は“動かない戦略”の中にこそ活きる」
──これは、私が数十社の投資支援や資金繰り計画を見てきた中で得た、ひとつの確信です。
“静かな投資”の中に、キャピタル型をどう組み込むか？
たとえば、私自身の資産形成をざっくり分けるとこんな感じです。
- 📊 投資信託（つみたてNISA・iDeCo）：中核、長期
- 🏡 不動産クラファン（インカム型）：安定枠
- 🚀 投活など（キャピタル型）：高回転のスパイス
投活は、この“スパイス枠”にぴったりなんです。
- 短期運用だから、長期資産を崩さずに活用できる
- 余剰資金で参加し、運用益を再投資
- 投資→回収→再投資のサイクルで複利効果を狙える
つまり、投活は“主食”じゃないけど、戦略全体にメリハリをつける存在なんですよね。
初心者にこそ向いている理由／向いていない理由
◎ 向いている人
- 初めて不動産クラファンに触れる人
- 短期間で経験値を積みたい人
- 「とりあえず1万円だけ」で始めたい人
- 他社の抽選に全然当たらない人
✕ 向いていない人
- 数百万円単位で1社にまとめて投資したい人
- キャピタルゲインの仕組みに不安を感じる人
- 「1つで全財産を増やしたい」と思っている人
投資において重要なのは、「仕組みを理解し、期待値と許容リスクのバランスを見極めること」。
その意味で、“小さく・理解できる形で・何度も回せる”投活は極めて再現性が高い選択肢だと、私は思っています。
“静かな資産形成”の視点で：投活はこう使うと効果的
- 🔄 「毎月1万円ずつ×5ファンド」に分散してみる
- 📅 「運用期間4ヶ月〜6ヶ月」で複利回転を意識する
- 📌 他のクラファンや積立投資と“重ならない性質”でバランスを取る
こうした設計にしておくと、価格変動にも、景気にも、振り回されにくい投資体験が得られます。
それこそがQuiet Money Labが目指す、“焦らず・惑わされず・着実に増やす”投資スタイルなのです。
第12章｜登録～出資・税金・手数料までの流れをやさしく解説
「なんだか仕組みは良さそう。でも、どうやって始めるの？」
という声に応える形で、ここでは登録から投資までの一連の流れと注意点、税金や手数料の話までやさしく解説していきます。
ステップ①｜会員登録（無料）
- 投活の公式サイトからメールアドレスを登録
- パスワード設定後、認証リンクをクリック
- 会員マイページへログイン
ポイント：スマホだけでOK。所要時間は3分程度
ステップ②｜出資者登録（本人確認）
- 本人確認書類（免許証など）をアップロード
- オンラインで完結、3営業日以内に審査完了
ここまで終えると、ファンドへの応募が可能になります。
ステップ③｜ファンド選択＆応募（先着／抽選）
- 投活のファンド一覧から気になる案件を選択
- 「先着」と「抽選」の2種類があり、どちらかを選んで応募
- 抽選結果はマイページ・メールで通知される
先着は“クリック合戦”になることもあるので、開始時刻にスタンバイ推奨です。
ステップ④｜出資確定後、振込（後入金制）
- 抽選に当選したら、指定口座に出資金を振込
- 銀行は「GMOあおぞらネット銀行」：同行なら振込手数料無料
ステップ⑤｜運用開始→分配金受取
- ファンド運用がスタート
- 終了後、分配金と元本が指定口座に振り込まれる
- 配当のタイミングはファンドによって異なるので確認必須
投活の手数料と税金｜注意点まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 入金手数料 | 投資家負担（GMO同行なら無料） |
| 出金手数料 | 無料（投活側が負担） |
| 分配金の税金 | 源泉徴収20.42％（所得税＋復興税） |
| 確定申告 | 年間20万円超の利益がある場合は申告必要（雑所得） |
Q：確定申告が必要な人は？
- 他の副業収入や配当収入がある
- 医療費控除やふるさと納税の申告を行う
- 青色申告の個人事業主で、損益通算を行いたい
上記に該当しない場合は、源泉徴収のみで完結するケースが多いです。
少額×短期で“静かに試せる”不動産クラファン
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第13章｜会計のプロ＆FPが語る：「短期×高利回り」をどう戦略に組み込むか？
「利回りが高い投資って、正直“怖い”ですよね」
何十回とこの言葉を聞いてきました。
でも、怖いのは利回りそのものではなく、**“その利回りの理由がわからない状態”**なんですよね。
🔍 会計プロの視点：「構造が理解できるか」が分水嶺
たとえば、投活のような高利回りファンドでも、以下のような視点で整理すると、不安はかなり減ります。
| 視点 | 内容 | 投活での対応状況 |
|---|---|---|
| 利回りの源泉 | 賃料収入 or 売却益 | 主に売却益（キャピタル型） |
| リスク分配構造 | 優先劣後方式 | 劣後出資20〜30％と高め |
| 投資家の義務 | 運用・登記・管理 | 一切なし（完全委任） |
| 想定出口 | リノベ再販による売却 | 都内の区分マンションが中心 |
要は、「売却価格次第で利回りが変動する」ことを把握した上で、“回収の確度”が高い設計になっているかを読み解けるかどうか。
投活はそこが明快なんです。
📌 FPの視点：「家計に組み込めるか」が現実的判断軸
一方で、ファイナンシャルプランナーとして大切にしているのは、**「家計の現実感と資産形成のバランス」**です。
投活のような短期投資は、以下のような方におすすめしやすいです。
✅ 向いているケース
- 家計に毎月1万円以上の余剰資金がある
- 子育て期の生活費とは別枠で“資産形成用予算”を設けられる
- 積立NISAや保険など、長期資産とのバランスが取れている
❌ 控えたいケース
- 短期間で資金を取り崩す予定がある
- 教育資金や急な医療費に備えるべき資金を投下しようとしている
- 資産形成の全額を1案件に集中させようとしている
つまり、**「使ってもいい“余裕資金”で、“短期運用型”を試す」**という立ち位置が、もっとも穏やかに、かつ自然に家計にフィットする形だと考えています。
💡 “使うべきお金”と“育てるお金”は分けて考える
私たちが伝えたいのは、「全力投資」ではありません。
むしろ、「静かに積み上げることこそ、再現性ある資産形成になる」ということ。
投活のような投資先は、家計の中で“育てるお金”の一部に組み込んで、自分なりのバランスを取るツールとして活かしていただければと思います。
第14章｜「投活」の個性と立ち位置｜“役割”で見るクラファンの使い分け
「正直、他にも似たような不動産クラファンって、たくさんありますよね？」
──はい、その通りです。
それぞれに魅力があり、それぞれに強みと向き不向きがあります。
でも、大切なのは、“どこが一番”を決めることではありません。
本当に重要なのは、自分の目的に対して、どのサービスがどんな“役割”を担えるかを見極めることなんですよね。
🧩 クラファンにも“ポジション”がある
たとえば──
- 長期運用で、じっくりと配当を得たいタイプ
- 地方や商業施設などに幅広く分散したいタイプ
- 上場企業の安心感を重視したいタイプ
- ポイント投資やキャンペーン重視のタイプ
- 短期間で複利回転を意識したいタイプ
このように、同じ“不動産クラファン”でも、それぞれまったく異なる“立ち位置”で設計されています。
🔍 その中で「投活」が担う独自ポジションとは？
投活は、数あるクラファンの中でも“かなり明確な役割”を持ったサービスです。
それが次のようなニッチかつ合理的なポジション。
| 視点 | 投活の特徴 |
|---|---|
| 運用期間 | 短期（3〜6ヶ月が中心） |
| 利回り構造 | キャピタルゲイン重視（売却益型） |
| 出資額 | 1口1万円〜の少額投資が可能 |
| リスク設計 | 劣後出資比率20〜30％と高め |
| その他 | 実績利回りが上振れするケースあり／今は当選しやすい傾向 |
要するに──
- ✅ 「まずは1万円から、小さく始めてみたい」
- ✅ 「短期で成果を見たい」
- ✅ 「再投資による複利効果を狙いたい」
- ✅ 「今のうちに枠を確保しておきたい」
そんなニーズにピタリとフィットする設計なんです。
🎯 “最初の一歩”にも、“経験者の分散先”にも向いている
ここが投活の絶妙なところで、初心者にも、中上級者にも使いどころがあるんです。
🔰 初心者なら：
- 「1万円で試せる」→心理的なハードルが圧倒的に低い
- 「運用期間が短い」→“ちゃんと戻ってくる”実感が得やすい
- 「仕組みが見える」→構造理解を通して投資の経験値が積める
🎓 経験者なら：
- 「長期型とは性質が違う」→相関の低いポートフォリオが組める
- 「キャピタルゲイン型」→インカム型と補完関係になる
- 「短期回転で複利を活かす」→中核ではなく“動かす枠”として有効
✍ 補足：比べるべきは“良し悪し”ではなく“役割の違い”
よく、「結局どのサービスが一番ですか？」と聞かれるのですが、それは極論すぎます。
投資において本当に重要なのは、**目的に合わせた“使い分け”**です。
たとえば──
- 安定配当を軸にしたい人は長期型中心
- 借入リスクを避けたいなら区分マンション型
- 余剰資金を小回り良く運用したいなら短期型
そして、投活はこの中で**「短期・高回転型ファンドの役割」に特化している**。
これは、どんなポートフォリオにも“1枠だけ入れておくと効いてくる”ような、戦略的スパイス枠だと私は思っています。
第15章｜まとめと免責事項：「投活で資産形成」は誰に向いているか？
ここまで読んでくださった方は、もうお気づきかもしれません。
「投活」は、“初心者向け”であると同時に、“上級者向けの隠し札”でもある。
そんな両極にフィットする、静かで柔軟なクラファンサービスなんです。
✅ 本記事のまとめポイント（要約）
- 1万円から投資できる少額クラファンとして、投活は非常に手軽
- 都内区分マンションに特化＋短期回転型で、資金効率が高い
- キャピタルゲイン型＝“上振れ”を狙える構造が他社と異なる
- 高めの劣後出資比率で、損失時の投資家リスクは抑えられている
- サービス自体は新しいが、今は競争率が低く“当たりやすい”時期
🧭 投活に向いているのはこんな人
- ✅ 投資初心者で「とりあえず始めたい」人
- ✅ 他社で落選続きの人
- ✅ 長期積立の“隙間”に短期型を入れたい人
- ✅ キャピタル型を一部入れて、分散したい中上級者
⚠ 投資にはリスクがあることも忘れずに
Quiet Money Labとして、以下の点も必ずご認識いただきたいと考えています。
- 本記事は2025年時点の情報に基づいています。制度や条件は将来的に変更される可能性があります。
- 投資には元本割れリスクがあります。過去の実績や想定利回りは将来の成果を保証するものではありません。
- 分配金には所得税20.42％の源泉徴収が行われ、確定申告が必要になる場合があります。
- 本記事にはアフィリエイト広告（PR）が含まれています。
🎁 最初の一歩を踏み出したい方へ
もし「気になるな」と感じたら、最初は1万円から“お試し感覚”でいいと思います。
- どんな流れで出資するのか？
- 分配金はいつどのように入るのか？
- ファンドの仕組みは想像通りだったか？
──そういった“実際にやってみた実感”が、何よりも次につながるからです。
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