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第1章｜はじめに｜「不動産に投資したい」けど、何から選ぶ？
正直に言うと、私自身も最初は“なんとなく”でREITを選びかけたことがありました。
でも一度立ち止まって、「自分が安心できる投資の形って何だろう？」と考え直したことが、資産形成の方針を定める転機になった気がします。
投資を始めるとき、最初にぶつかるのが「選択肢の多さ」ではないでしょうか。
株式、投資信託、NISA、iDeCo、最近では仮想通貨やAI関連銘柄も耳にします。中でも「不動産投資」への関心は根強く、特に**“安定収入が期待できる”**という理由から、副業層や共働き家庭を中心に人気が高まっています。
ただし──。
不動産というと「まとまった資金が必要」「手間がかかりそう」といったイメージもあり、興味はあっても一歩を踏み出せずにいる人も多いはず。そんな中で注目されているのが、**不動産クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）とREIT（不動産投資信託）**です。
どちらも少額から不動産に投資できる手段として初心者に人気ですが、仕組み・リスク・利回り・税金の取り扱いまで、実はまったく異なるというのが本音のところ。
この記事では、Quiet Money Labの視点から、不動産クラファンとREITの違いを「数字」と「実感」の両面からわかりやすく解説していきます。
仕組みを知るだけでも、投資に対する“こわさ”は少しずつ和らぎます。
「これは自分に合ってるかも」そんな視点で読み進めてみてください。
第2章｜不動産クラファンとは？｜少額から共感で始められる投資
「この保育園に投資できます」と言われたとき、私は少し驚きました。
どこか遠くのオフィスビルより、“誰かの暮らしを支える投資”のほうがしっくりきたんです。
2.1｜不動産クラファンの基本構造
不動産クラファンとは、インターネットを通じて複数の投資家から少額の資金を集め、そのお金で不動産の運用を行う**「共同出資型の投資スキーム」**です。最近では1万円から始められるサービスが主流となっており、現物不動産を持たなくても、間接的に収益を得ることが可能です。
✅ 仕組みの概要（匿名組合型の例）
| 投資家 | 運営会社（営業者） | 投資対象（物件） |
|---|---|---|
| 1万円〜出資 | 資金を集めて不動産を取得 | 家賃収入・売却益で運用 |
| 配当・元本償還 | 管理・運営・売却 | 投資終了後に利益を分配・返金 |
2.2｜不動産クラファンのメリット
Quiet Money Labでも繰り返し強調している通り、不動産クラファンの魅力は単なる「手軽さ」だけではありません。以下のような特長があります。
- ✅ 少額投資が可能（1万円〜）
- ✅ 価格変動がないため、相場に一喜一憂しなくていい
- ✅ 投資先の物件を自分で選べる（共感型投資）
- ✅ 優先劣後方式により、一定の元本保護構造がある
特に最後の「優先劣後方式」は、会計実務の視点でも非常に合理的です。
万が一の損失が出た場合、まずは事業者側（運営会社）の出資分から先にリスクを負担する仕組みのため、投資家が直接被害を受ける可能性は抑えられています。
とはいえ、仕組みがあっても“リスクがゼロ”ではありません。
でも、その「リスク構造が見える化されている」点が、クラファンの良さでもあるんですよね。
2.3｜不動産クラファンのデメリット
もちろん、メリットばかりではありません。主な注意点はこちら。
- ❌ 途中解約できない（原則運用終了まで資金拘束）
- ❌ 人気ファンドはすぐ満枠（クリック合戦や抽選）
- ❌ 税金は総合課税（雑所得扱い）で、所得が高いと税負担も大きめ
とくに「雑所得扱い」は見落とされがちなポイントです。
給与所得が多い人は、クラファンの収益と合算されることで所得税率が上がってしまう可能性があります。税引後リターンを正しく比較するためにも、この点は必ず押さえておきましょう。
第3章｜REIT（リート）とは？｜株に近い上場型の不動産投資信託
最初は「これ、不動産というより“株”じゃない？」と思ってました。
でも実際に買ってみると、不動産的な安定と金融商品の流動性、両方の顔があるんですよね。
3.1｜REITの基本構造と購入方法
REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産に投資する投資信託の一種。
日本国内では「J-REIT」と呼ばれ、東証などの証券取引所に上場しています。
投資家は、REITを1口数千円〜で購入することで、間接的にオフィスビルや商業施設、マンションなどに投資できる仕組みです。
✅ REITの構造
| 投資家 | 不動産投資法人 | 保有不動産 |
|---|---|---|
| 株式のようにREITを購入 | 専門運用会社が不動産を取得・運用 | 収益（家賃・売却益） |
| 分配金・売却益 |
購入は証券口座（楽天証券、SBI証券など）を通じて行い、売買タイミングは完全に自由です。
3.2｜REITのメリット
REITの魅力は、**「金融商品としての機能性」**にあります。
- ✅ 流動性が高く、いつでも売買できる
- ✅ 1銘柄で複数不動産に分散投資できる
- ✅ 配当（分配金）利回りは平均3〜5%
- ✅ NISA対応・申告分離課税で税制優遇あり
REITは上場金融商品なので、特定口座（源泉徴収あり）を使えば確定申告も不要です。
また、NISA口座を活用すれば、分配金・値上がり益ともに非課税で受け取れるのも大きな利点ですね。
3.3｜REITのデメリット
一方で、REITには“投資信託ならでは”の注意点もあります。
- ❌ 価格が日々変動するため、含み損益が常に発生
- ❌ 不動産の中身（物件詳細）を個別には選べない
- ❌ 元本保証なし。景気後退時は価格急落リスクあり
特に「価格変動リスク」は心理的に負担が大きい場合もあります。
REITは株価指数や金利、地政学リスクなど外部要因の影響を強く受けやすいため、短期で売買する場合は相応の知識と経験が必要です。
「REITでコツコツ配当をもらう」つもりが、株価が下がって気が気じゃない──。
そんな声も、実はよく聞きます。
“自分の性格に合うかどうか”を確かめるのが、何より大事なんですよね。
📌少額から始められるおすすめの不動産クラファンサービスは下記にまとめています
👉 初心者向け不動産クラファン比較一覧はこちら
第4章｜【徹底比較】不動産クラファンとREITの7つの違い
「結局、どっちがいいの？」と聞かれることがありますが、
それは“どんな投資スタイルを求めているか”で大きく変わるんですよね。
不動産クラファンとREITは、「少額で不動産に投資できる」という共通点こそあれど、仕組みや性質は全くの別物です。
この章では、7つの視点から両者を徹底的に比較し、判断の軸を明確にしていきます。
4.1｜市場規模と歴史の違い
| 比較項目 | 不動産クラファン | REIT（J-REIT） |
|---|---|---|
| 国内市場規模 | 約600億円（2022年） | 約16兆円（2023年） |
| 本格導入 | 2013年頃〜 | 2001年〜（上場開始） |
| 投資家数 | 数十万人規模 | 数百万人以上 |
REITは制度として20年以上の歴史があり、東証に上場していることも相まって信頼感は抜群。一方、不動産クラファンは後発ながらも成長スピードは非常に速く、「次世代型の不動産投資」として注目されています。
歴史の長さだけで優劣はつけられません。
大事なのは、“自分がその仕組みに納得できるかどうか”なんですよね。
4.2｜分散投資のしやすさ
- REITは、1銘柄でオフィス・住宅・商業施設など数十棟以上に分散可能。
- 不動産クラファンは、1ファンド1物件が基本。ただし、最近は「複数物件型」のファンドも登場しています。
「自分で選びたい」ならクラファン、「おまかせで分散したい」ならREIT。
投資家としてどちらに魅力を感じるかですね。
4.3｜流動性（換金性）の違い
| 観点 | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 資金拘束期間 | 原則、運用終了まで解約不可 | いつでも市場で売却可 |
| 現金化スピード | 数ヶ月〜1年以上 | 数日〜1週間程度 |
| 含み損リスク | 原則なし | 市場価格の変動あり |
REITは売買の自由度が高い反面、相場が荒れると“売りたい時に売れない”ジレンマも。クラファンはタイムロックはあるけれど、価格が固定されていてブレにくいという強みがあります。
4.4｜リターンの質と価格変動
- クラファンの想定利回り：年3〜8%が中心。案件によっては10%以上もあるが、リスクも比例して高い。
- REITの分配金利回り：年3〜5%。値上がり益（キャピタルゲイン）も含めると変動幅は大きい。
価格変動を「チャンス」と捉える人にはREIT、
「精神的に落ち着いて投資したい」という人にはクラファンが合うかもしれません。
4.5｜投資先選びの自由度
- 不動産クラファン：案件ごとに自分で選ぶスタイル。「共感型」「物件重視型」に向く。
- REIT：既に構成された不動産ポートフォリオに投資。選ぶのは“銘柄”単位。
「この保育園に投資してみたい」「物流施設は今後も安定しそう」
そんな感覚で選べるのは、クラファンならではの魅力です。
4.6｜税制の違い
| 観点 | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 税区分 | 総合課税（雑所得） | 分離課税（配当・譲渡益） |
| 税率 | 所得に応じて5〜45% | 一律20.315% |
| NISA対応 | 不可 | 対応（NISA口座で非課税） |
税制面では、REITに分があります。特に高所得者にとっては、クラファンの雑所得課税は“税引後リターン”に大きな影響を及ぼします。
4.7｜リスク構造と対策の違い
- クラファン：優先劣後方式が主流。損失が発生しても、まず運営会社が劣後出資分で損失をカバー。
- REIT：優先劣後構造はなし。不動産価値の下落や金利上昇の影響をダイレクトに受ける。
投資の“安心感”を求めるなら、この違いは大きい。
ただし、クラファンでも劣後出資が少ない案件には注意が必要です。
第5章｜タイプ別診断｜どちらに向いているかチェックしよう
「自分に向いているのはどっち？」と聞かれるたびに思うのは、
“性格”や“生活スタイル”が投資にも出るな、ということです。
以下に、簡単な“タイプ別診断表”を用意しました。
| タイプ | 向いている投資 | 理由 |
|---|---|---|
| 本業が忙しくて時間が取れない | 不動産クラファン | 運用中はほぼ放置でOK |
| 価格変動が怖い | 不動産クラファン | 日々の価格変動なし |
| 相場を見ながら売買したい | REIT | 市場取引でタイミング調整可能 |
| NISAを活用して節税したい | REIT | 非課税投資が可能 |
| 自分で案件を選びたい | 不動産クラファン | 共感型投資に向いている |
| 1銘柄で広く分散したい | REIT | ポートフォリオ型運用が可能 |
Quiet Money Lab的アドバイス
投資に“正解”はありません。ただ、**「どう生きたいか」「何を大事にしたいか」**によって、自然と合う選択肢は見えてきます。
私自身も「資産を増やすこと」より、「安心して持ち続けられること」に価値を感じてクラファンに惹かれました。
第6章｜不動産クラファンを始めるには？サービス選びと登録の流れ
はじめてクラファンに投資したとき、「こんなに簡単でいいの？」と拍子抜けした記憶があります。
ここでは、不動産クラファンを実際に始めるための手順と、サービス選びのポイントを整理します。
6.1｜運営会社を選ぶポイント
投資先を選ぶ前に、まずは“プラットフォーム選び”が重要です。Quiet Money Labでは、以下の項目を重視しています。
- ✅ 上場企業またはその子会社が運営しているか
- ✅ 優先劣後出資の比率（20〜30%以上が望ましい）
- ✅ 開示情報の充実度（物件概要・第三者評価・エンジニアリングレポートなど）
- ✅ 元本割れ・配当遅延の実績がないか
6.2｜登録から投資までの3ステップ
- 会員登録（無料）
- メールアドレス・本人確認書類・銀行口座が必要
- スマホで完結、最短10分
- 案件を選ぶ
- 利回り・運用期間・優先劣後の割合などを確認
- 人気ファンドは数分で満枠になることも
- 出資・入金して運用開始
- 振込またはクレジットカード対応（サービスによる）
- 運用開始後は基本的に“ほったらかし”でOK
🎯少しでも気になっているなら、今が“最初の一歩”を踏み出すタイミングかも
Quiet Money Labでは、初心者でも安心して始められる不動産クラファンの比較記事を公開しています。
まずは“相性チェック”のつもりで、見てみてください。
第7章｜REITの始め方｜証券口座開設から銘柄選定まで
REITって「株式みたいに買える不動産投資」なんですよね。
でも、初めての人にとっては、どれをどう選べばいいのかが一番の壁になります。
7.1｜REIT投資に必要なもの
REITは金融商品であり、売買には「証券口座」が必要です。具体的には以下の準備が必要になります。
- ✅ 証券口座（楽天証券、SBI証券、松井証券など）
- ✅ 銀行口座（配当金の受け取り用）
- ✅ 本人確認書類（免許証・マイナンバーカードなど）
ネット証券であれば、スマホだけで最短翌日から売買可能になります。
👉 証券口座一覧記事はこちらから
7.2｜REIT銘柄の選び方
J-REIT（国内REIT）は2025年時点で60銘柄以上が上場しています。銘柄選定は“種類”と“安定性”で考えると分かりやすいです。
✅ REITの主な種類
| タイプ | 投資対象 | 特徴 |
|---|---|---|
| オフィス型 | オフィスビル | 安定収益が見込める。景気の影響も受けやすい。 |
| 住宅型 | 賃貸マンション等 | 収入の安定性が高い。利回りはやや低め。 |
| 商業施設型 | モール、店舗 | 景気連動型。高利回りも多いが上下動が大きい。 |
| ホテル型 | 宿泊施設 | インバウンド需要など外部要因に左右されやすい。 |
| 総合型（複合型） | 複数タイプを混合 | 分散投資のバランス型。初心者に向いている。 |
私が最初に選んだのは「住宅＋オフィス」の複合型でした。
値動きが激しくない分、安心して持ち続けられました。
7.3｜配当金と売買益の仕組み
REITの収益は、大きく分けて以下の2種類です。
- インカムゲイン（分配金）：年2回が一般的（3月・9月決算）
- キャピタルゲイン（売却益）：保有中に価格が上昇した場合
たとえば、以下のようなイメージです。
| 項目 | 数字の例 |
|---|---|
| 投資金額 | 100万円 |
| 年利回り | 4%（分配金） |
| 配当金 | 年間4万円（税引前） |
| 保有期間中の値上がり | ＋10万円（10%） |
| トータル収益 | 約14万円（税引後約11万円） |
7.4｜リスク管理のコツ
REITは市場商品であるため、値下がりリスクへの備えが必要です。以下のような工夫が有効です。
- ✅ 複数銘柄に分散（例：住宅＋商業施設）
- ✅ ETF（上場投資信託）で“まとめて”分散
- ✅ NISAで運用 → 非課税＋長期保有に向く
- ✅ 「特定口座（源泉徴収あり）」で確定申告不要に
ポイントは、「焦って売らないこと」なんです。
長期前提で構えていれば、一時的な値下がりも“想定内”になります。
第8章｜【シミュレーション比較】100万円を投資したらどうなる？
同じ100万円でも、「どこに置くか」で将来の数字は大きく変わります。
でも、数字を冷静に並べてみると、自分のスタイルが見えてくるんですよね。
8.1｜不動産クラファンに100万円を投資した場合
| 項目 | 数値（例） |
|---|---|
| 投資額 | 100万円 |
| 想定利回り | 年4%（固定配当） |
| 年間配当 | 40,000円（税引前） |
| 含み損益 | 基本的に発生しない |
| 税金 | 雑所得扱い（総合課税） |
| 現金化 | 運用期間終了後に元本＋配当 |
💡 税率20%なら手取りは約32,000円／年。
💡 税率33%だと手取り約26,800円。
8.2｜REITに100万円を投資した場合
| 項目 | 数値（例） |
|---|---|
| 投資額 | 100万円 |
| 分配金利回り | 年4% |
| 年間配当 | 40,000円（税引前） |
| 含み損益 | ±10万円（最大10%変動想定） |
| 税金 | 分離課税（20.315%） |
| 現金化 | いつでも可能（市場で売却） |
💡 値上がり時のリターンはクラファンより大きくなる一方、
💡 値下がりしたときの損失リスクも伴います。
8.3｜どちらが良い？“数字の裏”を見る
| 比較視点 | クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 安定性 | ◎ | △（価格変動あり） |
| 流動性 | △（拘束あり） | ◎（いつでも売却可） |
| 利回り期待値 | ○〜◎ | ○ |
| 税制面 | △（雑所得） | ◎（分離課税・NISA可） |
| 心理的な保有のしやすさ | ◎ | △（値動きに左右される） |
「毎月ゆるやかに配当をもらいたい人」はクラファン、
「トータルリターンを高めたい人」はREIT。
そんなふうに考えると分かりやすいですね。
第9章｜メリット・デメリットを一覧で比較しよう
ここで一度、「良いところ」と「注意点」を冷静に並べておきましょう。
長所も短所もセットで見ておくことが、後悔しない投資には欠かせません。
9.1｜メリット比較表
| 比較項目 | 不動産クラファン | REIT（リート） |
|---|---|---|
| 少額投資 | 1万円〜 | 数千円〜（1口） |
| 手間の少なさ | 運用中は放置でOK | 売買判断が必要 |
| 分散投資 | 案件単位で分散可能 | 1銘柄で複数不動産に投資可能 |
| 優先劣後方式 | 多くのファンドで採用 | なし |
| 日々の値動きストレス | ほぼゼロ | あり（心理負担になりやすい） |
| 配当の安定性 | 高い傾向 | 市場次第で変動あり |
| リターンの“読みやすさ” | 想定利回りで設計 | 相場次第で上下あり |
9.2｜デメリット比較表
| 比較項目 | 不動産クラファン | REIT（リート） |
|---|---|---|
| 流動性（換金性） | 低い（解約不可） | 高い（売買自由） |
| 価格変動リスク | 基本なし | 高い（±10%以上の変動も） |
| 税制 | 雑所得（総合課税） | 分離課税（税率一律20.315%） |
| 投資先の自由度 | 案件ごとに選択可能 | 銘柄ごとの構成は選べない |
| 募集枠の競争 | 高い（人気案件は即満枠） | 制限なし（市場でいつでも買える） |
9.3｜こんな人はどっち？
| 投資タイプ | 向いている人 |
|---|---|
| 不動産クラファン | 長期保有／相場に振り回されたくない／共感投資をしたい |
| REIT | 流動性重視／値上がり益も狙いたい／税制優遇を活用したい |
「副業の一環として不動産収入を得たい」ならクラファン、
「金融商品の一つとして組み入れたい」ならREIT。
自分の“投資感覚”に合うものを選んでみてください。
📌 少しでも「やってみたい」と思ったら…
Quiet Money Labが厳選した不動産クラファンサービス比較ページをチェックしてみてください。
第10章｜よくある質問（Q&A）で不安をまるごと解消
「あと少しで始められそうなんだけど、やっぱり気になることがあって…」
そんな“最後のひと押し”になればと思い、ここではよくある疑問をまとめました。
Q1：元本保証はあるんですか？
→ どちらも「元本保証」はありません。
- 不動産クラファンでは「優先劣後方式」によって、損失リスクを軽減する仕組みが導入されているファンドが多くあります。
- REITは上場金融商品なので、価格は市場で変動し、下落すれば元本割れとなります。
📌重要なのは、「リスクがある＝危険」ではなく、「リスクの仕組みを理解して備えられるかどうか」です。
Q2：クラファンの運営会社が倒産したらどうなるの？
→ 基本的には信託口座や分別管理によって、資金と事業運営が切り離されているため、運営会社が破綻しても資金が守られる仕組みが整っています。
ただし、会社の倒産タイミングによっては手続きが遅れる、もしくは未償還のリスクが発生する可能性もゼロではありません。
Quiet Money Labでは、上場企業または実績ある企業が運営するサービスを推奨しています。
Q3：途中で資金が必要になったらどうすれば？
- 不動産クラファン：運用期間中の解約は原則不可。事前に生活資金は確保しておくことが大前提です。
- REIT：市場でいつでも売却できるため、急な出費には対応しやすいです。
「この資金、1年間は動かさないぞ」と決められる余剰資金を使うのが鉄則です。
Q4：NISAでREITを買う意味はある？
→ **大ありです。**特に2024年から始まった新NISA制度では、年間360万円まで非課税で投資できます。
REITをNISA枠で購入すれば、
- 分配金：非課税
- 売却益：非課税
と、税金ゼロでの資産形成が可能になります。
配当メインの運用を目指す方は、NISAとの相性が非常に良いんですよね。
Q5：不動産クラファンって副業にあたりますか？
→ 一般的には副業扱いされません。
不動産クラファンの収益は「雑所得」扱いですが、「労働」ではなく「資産運用」による所得であり、会社の副業規定には通常該当しません。
とはいえ念のため、就業規則で「資産運用を含むか」どうかを確認しておくと安心です。
第11章｜まとめ｜自分に合った投資を見つけることが、最大の防御力
投資は「勝つこと」より、「折れないこと」が大切。
Quiet Money Labが伝えたいのは、**派手さゼロの“静かな投資戦略”**です。
ここまで、不動産クラファンとREITの違いを徹底的に見てきました。
結論としては、どちらも優れた資産運用の選択肢です。ただし、その性質は大きく異なるため、以下のように整理しておくと判断しやすくなります。
✅ 不動産クラファンが向いている人
- 価格変動に左右されず、安心して保有したい
- 毎月の配当収入を、定期的に受け取りたい
- 投資先（物件や用途）を自分で選びたい
- 長期前提で「手間をかけずに」運用したい
✅ REITが向いている人
- 相場の値動きにある程度耐性がある
- 流動性を重視して「いつでも換金」できるようにしたい
- NISAなど税制優遇を最大限活用したい
- 分散投資をひとつの銘柄で実現したい
✅ 両方の併用も“あり”
私自身は、
- 不動産クラファンでコツコツ積み上げて
- REITで流動性を担保しながら機会を狙う
というスタイルに落ち着いています。
静かに、でも着実に資産を増やしていきたい。
そんな方にとって、「不動産クラファン × REITの併用戦略」は、非常に理にかなった選択肢になるはずです。
第12章｜参考リンク・関連記事
Quiet Money Labでは、不動産クラファンやREITに関する記事を多数ご用意しています。気になるテーマがあれば、以下からご覧ください。
📌 少額投資関連
- 👉 月1万円でも意味ある？小さく始める分散投資のススメ – Quiet Money Lab
- 👉 リスク許容度診断からわかる自分に合った投資法 – Quiet Money Lab
- 👉 投資を継続するための「仕組み化」思考法 – Quiet Money Lab
📌 REIT関連
📌 比較・実践系
第13章｜上級編：税務と節税の基本も知っておこう
投資が続いてくると、「利回り」より「税引き後の手取り」に意識が向き始めます。
13.1｜不動産クラファンの税務処理
- 配当は雑所得（総合課税）
- 他の給与所得と合算して確定申告が必要な場合あり
- 副業扱いにはならないが、所得が増えるほど税率もUP（累進課税）
💡 年収が多い方は、税引後で3%を切る可能性もあるため要注意。
13.2｜REITの税務処理
- 配当・売却益ともに申告分離課税
- 税率は一律20.315%
- 特定口座（源泉徴収あり）を使えば確定申告は不要
💡 配当利回りが4%の場合、税引後は約3.2%。一定で読みやすいのが強み。
13.3｜NISAを活用した節税術
- 成長投資枠／つみたて投資枠いずれもREITは対象
- 利益も配当も非課税（最大年間360万円まで）
- 不動産クラファンはNISA対象外
✅ 最後に：静かに、でも確実に
「忙しくてもできる資産形成」──それがQuiet Money Labの目指す投資のかたちです。
焦らず、自分のペースで。
小さな一歩でも、それを「続ける」ことこそが、最強の戦略になると私は信じています。
📌 注意事項
- 本記事で紹介した投資商品には、元本割れのリスクがあります。
- 想定利回り・過去の実績は将来のリターンを保証するものではありません。
- 本記事は2025年時点の情報をもとに作成しており、法令や制度は変更される可能性があります。
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