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【導入】
「不動産クラウドファンディングに興味があるけど、元本割れが怖い…」
「少額から始めたいけど、どれを選べばいいのかわからない…」
そんな初心者の方に注目されているのが、「投活（トウカツ）」です。
スマホから1万円で不動産投資ができ、劣後出資の仕組みで一定の損失をカバーできる点も、安心感につながっています。
この記事では、「投活とは何か？」から、「メリット・デメリット」「口コミ」「始め方」まで、中立的な立場でやさしく解説します。
第1章｜投活（トウカツ）とは？｜スマホ1つで1万円から不動産投資
投活（トウカツ）は、株式会社トラストが運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
正式には「不動産特定共同事業者」として都知事の許可を得ており、電子取引業務に対応しているため、すべての投資手続きをWeb上で完結できます。
投活の基本情報（2025年時点）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 運営会社 | 株式会社トラスト（東京都知事（1）第15号） |
| 最低投資額 | 1万円／口から |
| 想定利回り | 5.0%〜8.0%（実績ベースで上振れ事例あり） |
| 運用期間 | 約3ヶ月〜12ヶ月の短期運用が中心 |
| 優先劣後方式 | 劣後出資割合：20〜40％ |
| 利益分配 | 匿名組合型・源泉徴収方式（税率20.42％） |
「不動産投資ってハードルが高い」と感じていた方にこそ、気軽に始められる選択肢として支持を集めています。
第2章｜投活のメリット・強み｜初心者が選びやすい理由とは
投活には、以下のような初心者にとって安心感のある特長があります。
1. 運用期間が短い
投活のファンドは、3ヶ月～12ヶ月程度の短期案件が中心です。
このため「元本が戻ってくるまで不安」という心理的なハードルを下げやすくなっています。
2. 想定利回りが高め
不動産クラファン全体の想定利回りが3〜5%前後である中、投活は5～8％前後の高水準。
実績利回りが想定値を上回った例も複数報告されています。
3. 劣後出資割合が高い（20～40％）
「優先劣後方式」により、万一ファンド収益が落ちても、劣後出資部分で一定の損失をカバーできます。
これは、初心者にとっての**“心理的セーフティネット”**として大きな安心材料です。
4. 1万円から投資可能
実物不動産では数百万円が必要なところ、投活なら1口1万円から投資OK。
「まずはお試し感覚で…」という方でも始めやすい設計になっています。
✅ 投活のメリットまとめ
- 少額・短期・分散が可能
- スマホで完結・クリック応募可
- 想定利回りは業界でも高水準
- 元本保全性が優れたファンド構造
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第3章｜投活のデメリット・注意点｜リスクも理解しておこう
いくらメリットが多いとはいえ、投資にリスクはつきものです。
投活を利用する際には、以下の点も把握しておきましょう。
1. ファンド数が少なく、人気案件は高倍率
投活はまだ新興サービスであるため、案件数が多くはありません。
また、人気ファンドでは倍率3倍〜5倍の抽選もあり、「申し込んだけど落選した…」というケースもあります。
2. 上場企業ではない
株式会社トラストは未上場企業のため、監査法人のレビューを受けた決算情報の開示は任意です。
そのため、運営の透明性に関しては、上場企業と比較するとやや情報が限定的です。
3. 税制面での優遇は少ない
分配金は雑所得扱いとなり、損益通算や減価償却による節税効果は期待できません。
高所得者にとっては、実質利回りが下がる可能性もあります。
❗投資はあくまで自己責任。
「元本保証ではない」ことを理解し、余裕資金内での分散投資を心がけましょう。
第4章｜投活の評判・口コミ｜利用者の本音をチェック
「実際に使ってみた人の声を知りたい」という方は多いはず。
ここでは、投活に関する良い評判・悪い評判の両方を客観的に整理します。
良い口コミ・評判
📌 「少額から始められるのが安心」
「1万円から投資できるのはやっぱりありがたい。思い切らなくても始められるのが大きい」
（Xユーザー）
📌 「高倍率だったけど当選！短期運用も魅力」
「3ヶ月運用のファンドに応募。倍率3倍以上だったけど当選してよかった！」
（X投稿より）
📌 「アップサイド配当があるのが良い」
「ファンドによっては想定利回りを超える“アップサイド配当”が出たのも好印象」
投活では、想定以上の利益が出た場合に追加配当される制度も用意されています。
悪い口コミ・注意点
⚠ 「人気ファンドは落選しやすい」
「人気ファンドはすぐ埋まるし抽選でも落選することが多い」
（SNS投稿）
ファンドによっては倍率300％を超えるケースもあり、申し込みタイミングや抽選結果に左右される点は理解しておく必要があります。
⚠ 「案件数が少ない」
「プロジェクトの数があまり多くないので、他社と併用してる」
投活はまだ新興サービスであるため、毎月の案件数が限られている点も注意が必要です。
口コミの活用ポイント
- 投活の満足度は「小口で分散したい人」に高い
- 落選リスクや流動性制約は事前に把握しておくと◎
- 口コミはあくまで個人の体験。成果や当選確率を保証するものではありません
第5章｜投活の始め方｜登録〜出資・配当までの5ステップ
ここでは、投活の始め方を初心者向けに5ステップで簡潔に整理します。
スマホだけで完結するシンプルなフローです。
✅ STEP1：無料会員登録
- メールアドレスを入力し、認証URLをクリック
- 名前・パスワードなどの情報を登録し、マイページを開設
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✅ STEP2：出資者登録（本人確認）
- マイページから「出資者登録」を選択
- 運転免許証やマイナンバーカードなど本人確認書類を提出
- 通常1〜3営業日で審査完了 → 出資申込が可能に
✅ STEP3：プロジェクトを選んで応募
- ファンド一覧から希望の案件を選択
- 契約書類（電子交付）を確認後、口数を指定して応募
- 抽選または先着順（ファンドごとに異なる）
✅ STEP4：出資確定・入金
- 当選もしくは先着順確定後、入金先口座情報が通知される
- 指定口座に出資金を振込（振込手数料は投資家負担）
✅ STEP5：運用開始・配当・元本償還
- 運用がスタートし、マイページで進捗や配当予定を確認可能
- 満期終了後に元本償還＋配当金が振り込まれる
- 配当は課税対象（源泉徴収方式）
第6章｜投活の仕組み｜優先劣後方式と匿名組合をやさしく解説
「聞き慣れない用語が多くて難しそう」と感じる方のために、
ここでは投活が採用している投資スキームをわかりやすく解説します。
🔸 匿名組合契約とは？
投活では、出資者と運営会社の間で「匿名組合契約」を締結します。
これは、事業の利益を分配するだけで、物件の所有権は持たない形態です。
投資家は「間接的に利益を受け取る立場」なので、運用や管理の負担は一切ありません。
🔸 優先劣後方式とは？
投活では、「優先出資：投資家」「劣後出資：運営会社」という構造を採用しています。
これにより、損失が出た場合でもまずは運営会社の持ち分（劣後出資）から吸収される仕組みです。
【例：劣後出資割合30％のファンド】
- 総出資額：1億円
- 優先出資（投資家）：7,000万円
- 劣後出資（トラスト）：3,000万円
仮に不動産売却額が9,000万円でも、損失分（1,000万円）は劣後出資分でカバーされ、投資家の元本は守られます。
⚠ ただし、劣後出資分を超える損失が出れば元本割れするため、過信は禁物です。
🔸 投活の劣後出資割合は？
- 多くの案件で20～40％の劣後出資割合が設定されています。
- この水準は、業界内でも比較的**「高めのリスクヘッジ構造」**と評価されています。
第7章｜他の不動産クラファンとの違い｜投活はどんな人に向いている？
不動産クラウドファンディングにはさまざまなサービスがありますが、投活にはどのような独自性があるのでしょうか？
ここでは、投活がどんな人に向いているのかを整理し、Quiet Money Labの読者が選びやすくなるように設計します。
✅ 投活はこんな方におすすめ
| 投資家タイプ | 投活が向いている理由 |
|---|---|
| 不動産投資初心者 | 1万円から始められ、手続きがすべてWebで完結 |
| 元本割れが怖い方 | 劣後出資が20～40％と高めの設定で安心感あり |
| 資金拘束を避けたい方 | 運用期間が3ヶ月～1年と短期で回収しやすい |
| 高利回りを狙いたい方 | 想定利回り5～8％で、アップサイド配当もあり |
| 忙しい会社員 | 抽選・自動配当・スマホ完結で「放ったらかし投資」が可能 |
✅ 他社との違い（傾向）
| サービス名 | 劣後出資割合 | 運用期間 | 想定利回り | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 投活（トウカツ） | 20～40％ | 約3～12ヶ月 | 5～8％ | 短期×高利回りが特徴。倍率はやや高い。 |
| Aサービス | 約20％ | 12ヶ月程度 | 3.5～4.5％ | 上場企業子会社が運営。ファンド情報が詳細。 |
| Bサービス | 30％前後 | 約6ヶ月 | 4～7％ | 少額かつマスターリース付きの案件あり。 |
| Cサービス | 50％以上の案件も | 約6～10ヶ月 | 4～7％ | 劣後割合が非常に高く、損失カバー力が強い。 |
第8章｜よくある質問（Q&A）｜確定申告や途中解約は？
投活に関するよくある質問をQ&A形式でまとめました。初心者の疑問を事前に解消することで、安心して第一歩を踏み出せる構成にしています。
Q1. 投活の分配金には税金がかかりますか？
はい。分配金は「雑所得」に該当し、**源泉徴収として20.42％（所得税20％＋復興特別所得税0.42％）**が差し引かれます。
年間の雑所得が20万円以下であれば確定申告は不要とされるケースもありますが、条件によって異なるため、税理士などに確認を推奨します。
Q2. 途中で解約できますか？
いいえ。投活を含む不動産クラウドファンディングでは、基本的に運用期間中の途中解約はできません。
そのため、投資は「今すぐ使う予定のない余裕資金」で行うことが大切です。
Q3. 劣後出資があっても損することはありますか？
はい。劣後出資は一定の損失をカバーする仕組みですが、カバーしきれないほどの損失が出た場合には、投資家の元本も毀損する可能性があります。
「劣後＝元本保証」ではないことにご注意ください。
Q4. 抽選に落選したら資金は戻りますか？
はい。応募段階では出資金の入金は行いません。
抽選に落選した場合は、出資そのものが成立しないため、資金の動きはありません。
Q5. ファンドはどれくらいの頻度で公開されますか？
時期にもよりますが、月に数件程度のペースで新規ファンドが公開されています。
ただし、募集開始から数時間で締切になることも多いため、早めの応募がカギです。
第9章｜まとめ｜投活は「短期×低額×低リスク」で始めたい方におすすめ
この記事では、不動産クラウドファンディング「投活（トウカツ）」の特徴、評判、始め方、仕組みまでを幅広く解説してきました。
🔸 投活の魅力をおさらい
- 運用期間が短く（3ヶ月～1年）資金拘束が少ない
- 劣後出資割合が高めで、リスクヘッジ性に優れる
- 想定利回り5〜8％と、業界内でも高水準
- 1万円からの少額スタートが可能で初心者向き
- スマホ1つで登録〜応募〜配当まで完結
🔸 こんな方はチェックしてみよう
- 「不動産投資に興味はあるが、大きな額を出すのは不安」
- 「NISA以外にも少額で分散したい」
- 「忙しくて投資に時間をかけられない」
投活は、そうした方にとって**“はじめの一歩”としてふさわしいサービス**かもしれません。
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第10章｜【重要】投資リスク・免責事項
投活（トウカツ）は、手軽に始められる不動産クラウドファンディングとして注目を集めていますが、投資である以上、元本が保証されるものではありません。
安心して活用するためには、以下の点をしっかり理解しておくことが大切です。
📌 投資リスクについての重要なご案内
- 本記事で紹介した内容は、2025年時点の情報をもとに作成しています。法令や制度内容、各サービスの提供条件は、今後変更される可能性があります。
- 投活は、優先劣後方式を採用しているものの、市場動向・不動産価格の変動などによって元本毀損の可能性があります。
- 本記事に掲載している「利回り」や「運用実績」は、過去データおよび想定に基づくものであり、将来の成果を保証するものではありません。
- 投資判断はあくまでご自身の責任において行ってください。ご不明な点は金融機関や税理士などの専門家への相談を推奨します。
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📌 最後に：リスクと向き合いながら、着実に資産形成を
短期間・少額・スマホ完結という手軽さが魅力の「投活」。
ただし、あくまで投資は自己責任であることを忘れずに、余裕資金の範囲内でコツコツと分散しながら向き合っていきましょう。
✅ 投活に興味を持った方は
投活の公式ページでは、最新のファンド情報やキャンペーンも確認できます。
気になる方は、まずは無料登録から始めてみてください。
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