不動産クラファンの「想定利回り」とは？
不動産クラウドファンディングの魅力として、
まず目を引くのが**「想定利回り◯％」**という数字です。
しかし、
この想定利回りは確定したものではないこと、
そして利回りの裏にリスクが潜んでいることを、
きちんと理解しておく必要があります。
✅ 例えば、
- CREAL（クリアル）では、平均想定利回り4〜5%前後の案件が中心ですが（※）
- 実際には、運用中に入居率が低下する、売却価格が想定より下回る、といったリスクもあります。
✅ また、利回りくんでは、
「高利回り案件」もラインナップされていますが、
市況に左右されることもあり、リスク許容度に応じた選択が重要とされています。
つまり、
不動産クラファンの「想定利回り」は、あくまで目標値であり、
実際の成果とは異なる可能性があるのです。
本記事では、
- 想定利回りの仕組み
- 高利回り案件のリスク
- 利回りを鵜呑みにしないためのチェックポイント
を、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。
利回りが高いほどリスクも高い理由
「高利回り案件＝お得！」
と思ってしまいがちですが、
利回りが高いほどリスクも高いというのが基本原則です。
なぜ高利回り案件はリスクが高いのか？
- 高利回りを実現するために、空室リスクが高い物件に投資していることがある
- 市場価格の変動に影響されやすい収益構造（例：エンタメ施設、地方商業施設）である場合がある
- 想定通りに賃料収入や売却益が得られなければ、利回りも低下する
● 投資初心者が注意すべきポイント
- 想定利回りだけで案件を比較しないこと
- 「なぜこの利回りが設定されているのか」を必ず確認すること
- 賃料収入型か、売却益重視型か、案件の収益構造を把握すること
「想定」と「実績」が違うことはある？
では、
「想定利回り」と「実績利回り」が違ってしまうことは、
実際にあるのでしょうか？
実際に「想定利回り未達」ケースも存在する？
- 想定よりも賃料収入が下振れた
- 売却益が想定より小さくなった
- 資産売却タイミングが遅れた
などによって、
想定利回りを下回る結果となることも想定されます。
例えば、
- 市場価格が想定より下落した場合（特に地方型案件）
- テナント退去が続いた場合（商業施設型案件）
などが主な要因です。
✅ あるファンドでは、
「インカムゲイン（賃料収入）型中心であるため、比較的安定運用を目指している」
と述べられていましたが、
それでも、賃料変動リスクはゼロではありません。
● 想定利回りを「保証」だと勘違いしないこと
- 想定利回りは、あくまで「目標」「計画値」であり、確約ではない
- クラファン事業者側も、運用中にリスク発生時には減額リスクがある旨を明示している
✅ だからこそ、
- 「利回りだけを見て判断しない」
- 「リスク説明をきちんと読んだ上で納得して投資する」
ことが、非常に重要になります。
利回りを鵜呑みにしないためのチェックポイント
不動産クラファン案件を選ぶ際に、
「利回りが高いか低いか」だけで判断するのは危険です。
ここでは、
初心者が押さえておくべき「チェックポイント」を整理します。
投資対象物件の種類と立地を確認する
- 物件の種類（レジデンス・商業施設・ホテルなど）でリスクは大きく変わる
- 立地（都心部、地方都市）によっても賃料変動リスクが異なる
✅ 例えば、
CREALでは東京都心部中心の案件が多く、安定性を重視しています。
利回りの内訳（賃料収入型か売却益型か）を把握する
- 賃料収入型は比較的安定しやすいが、利回りは低め
- 売却益型はハイリスク・ハイリターン傾向がある
元本保証ではないことを理解する
- どの不動産クラファンも、元本保証は法律上できない
- 最悪の場合、元本割れリスクもあることを前提に投資判断をする
初心者におすすめの不動産クラファン
ここまで読んで、
「リスクも理解しながら、無理なく不動産クラファンを始めたい」
そんな方に向けて、
初心者におすすめできる4つのサービスをご紹介します。
CREAL（クリアル）
- 都心型・住宅系案件中心
- 想定利回りは4〜5%前後で比較的安定
- 劣後出資割合20〜30%案件が多く、リスクヘッジ設計あり
▶ CREALって実際どう？安全性・案件内容・投資までの流れを紹介 – Quiet Money Lab
利回りくん
- 都市型だけでなく、社会貢献型案件もあり
- 想定利回り5〜7%案件も。ただしリスク許容度に応じた選択を推奨
- 楽天ポイント連携あり、少額スタート可能
▶ 利回りくんってどう？元本割れ0件の実績と1万円からの少額不動産投資を解説 – Quiet Money Lab
TOMOTAQU（トモタク）
- 地方都市開発型案件が中心
- 賃料収入型案件も取り扱い、比較的安定運用を志向
- 優先劣後構造を採用
▶ TOMOTAQU（トモタク）ってどう？評判の“守りの投資”を少額から始める方法 – Quiet Money Lab
SOLS（ソルス）
- 賃料収入中心型案件がメイン
- 元本割れリスクを抑えるためのリスク管理体制を強化
- 1口5万円から投資できる
まとめ｜数字より大切なのは「リスクを理解すること」
不動産クラファンの利回りは、
確かに魅力的に映るかもしれません。
しかし、
数字だけを見て判断するのは非常に危険です。
✅ 利回りは「確約」ではない
✅ 利回りが高いほど、相応のリスクが潜んでいる
✅ 元本割れリスクもゼロではない
これらを正しく理解したうえで、
自分に合ったリスク許容度の中で静かに資産を育てる。
それが、Quiet Money Lab読者にふさわしい投資スタイルです。
まずは、
少額から、
リスクを抑えた案件を選び、
一歩ずつ静かに進めていきましょう。
関連リンク｜さらに詳しく知りたい方へ
この記事を読んで、
「もっと具体的に不動産クラファンを比較・検討したい」
そう思った方に向けて、Quiet Money Lab内のおすすめ記事をご紹介します。
リスク許容度診断からわかる自分に合った投資法 – Quiet Money Lab
月1万円でも意味ある？小さく始める分散投資のススメ – Quiet Money Lab
「FXって危ないって本当？初心者がやっても大丈夫な方法はあるのか」 – Quiet Money Lab
注意事項｜必ずご確認ください
- 本記事にはアフィリエイト広告（PR）が含まれています。
- 不動産クラウドファンディングには元本割れリスクがあります。賃料収入や売却益は保証されるものではありません。
- 想定利回りは目標値であり、将来の実績を保証するものではありません。
- 投資判断はご自身の責任で行ってください。各サービス・案件については必ず公式サイトで最新情報をご確認ください。
- 本記事に記載した内容は2025年時点の情報に基づいており、今後変更される可能性があります。
コメント