【図解あり】優先劣後方式とは？不動産クラファン初心者が知るべきリスク回避の鉄則

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第1章　はじめに｜なぜ「優先劣後方式」が重要なのか？

不動産クラファンの案件情報を見ていると、たびたび目にするのが「優先劣後方式」という言葉。
でも、初めて見る方にとっては「なんだか小難しそう」「金融っぽくて敬遠したくなる」言葉でもありますよね。

ですが実は、この「優先劣後方式」こそが、不動産クラファンにおける**“元本割れリスクの防波堤”**なのです。
裏を返せば、ここを理解していないと「リスクのある案件を知らずに選んでしまう」ことにもなりかねません。

クラファンは、少額から始められて手軽であるがゆえに、知らずに“リスクを取りすぎる”人が少なくありません。
だからこそ、投資家自身が最低限の守りの仕組みを理解しておくことが、安全運用の第一歩なのです。

この記事では、優先劣後方式の仕組みから、どのように元本を守ってくれるのか、そして注意点までを、やさしく、かつ実践的に解説していきます。

Quiet Money Labのコンセプトである「静かに、でも着実に資産を育てる」投資戦略において、“守りの知識”は最大の武器。
ぜひ、あなたのクラファン投資力をワンランク上げるために、最後までご覧ください。

第2章　優先劣後方式とは？クラファン投資における“守り”の仕組み

不動産クラファンでは、投資家が“自分で物件を持たずに利益を得る”という仕組み上、
**資金をどのように守るか（損失が出たらどう配分されるか）**という「リスク共有のルール」がとても大切になります。

その代表的な仕組みが「優先劣後方式（ゆうせんれつごほうしき）」です。

優先劣後方式のイメージ

不動産クラファンの運用資金は、以下のような2種類の出資で構成されることが一般的です。

• 優先出資：私たち一般の投資家のお金
• 劣後出資：運営会社や関係者のお金

この2つの出資がひとつの不動産プロジェクトに投入され、最終的な収益や損失を**「優先的に誰が受け取るのか」「損失は誰がどれだけ負担するか」**がルールとして決められているのです。

つまり、

• 優先出資：利益が出れば先に配当を受け取れる、損失が出たら最後まで守られる
• 劣後出資：利益は後回し、損失は最初に負担する

という構造になっています。

具体的にはどういうこと？

たとえば、運用金額1億円のうち、

• 優先出資：8,000万円（投資家）
• 劣後出資：2,000万円（運営会社）

という構成だったとしましょう。
このとき、仮に物件が値下がりして8,500万円でしか売却できなかった場合、
最初の2,000万円の損失はすべて劣後出資側（運営会社）が負担し、
投資家（優先出資者）は8,000万円全額を守られます。

こうした仕組みによって、私たち投資家の元本が一定割合までは守られるようになっているのです。

なぜ運営会社は劣後出資をするの？

「損する可能性があるのに、なぜ自分たちの資金を入れるの？」と疑問に思うかもしれません。
これは、運営会社が自らの資金をリスクに晒すことで、**投資家に安心感を与える“信頼の担保”**をしているのです。

また、自社の資金も入っているため、より慎重に案件選定や運用を行うインセンティブが働きます。
投資家からすると、「運営会社が“本気”かどうか」の判断材料にもなります。

第3章　仕組みを図で解説｜投資家と運営会社の役割分担

優先劣後方式の考え方は理解できても、「具体的にどう損益が分かれるのか？」がイメージしにくい方も多いかと思います。

ここでは、図解で仕組みを整理していきます。

優先劣後方式の基本構造（例）

以下は、運用総額1億円・優先出資80％・劣後出資20％のケースを想定した場合です。

【出資構成】
– 投資家（優先出資）：8,000万円（80％）
– 運営会社（劣後出資）：2,000万円（20％）

【損益分配のルール】
– 売却価格が1億円 → 優先・劣後ともに全額償還＋配当
– 売却価格が9,500万円 → 劣後出資者が500万円分損失、投資家は全額償還
– 売却価格が7,500万円 → 劣後出資2,000万円が全損、さらに投資家も500万円損失

このように、運営会社が最初にリスクを引き受けてくれるため、**一定の損失までは“投資家の元本が守られる”**のがこの仕組みの本質です。

投資家と運営会社のリスクバランス

役割	出資者	損失が出た場合の対応
優先出資者	一般投資家	劣後出資分を超えた損失が発生しない限り元本保全
劣後出資者	運営会社	最初に損失を負担（出資額まで）

この構造があるおかげで、投資家側は「プロジェクトが多少失敗しても一定範囲までは守られる」という精神的な安心感を得られます。

第4章　具体的な優先劣後比率の意味と読み解き方

次に、「この案件は劣後出資20％です」といった数字が、具体的にどんな意味を持つのかを深掘りしていきます。

一般的な比率と安全性の目安

劣後出資比率	意味するリスク許容度
10％	物件価格が10％下落までなら投資家の元本は守られる
20％	20％までの損失を運営会社がカバー
30％以上	非常に安全性が高く、運営会社のコミットが強い証拠

もちろん、劣後出資の比率が高ければ高いほど「投資家にとって安全」という見方になりますが、
利回りや募集スピードとのバランスもあるため、「高ければ絶対に安全」とも言い切れません。

安全性と利回りのトレードオフ

劣後出資比率が高いほど、運営会社のリスクも増えます。
その分、投資家の利回りはやや抑えられる傾向にあります。

• 劣後出資が10％ → 想定利回り5〜7％
• 劣後出資が30％ → 想定利回り3〜4％

つまり、投資家にとっては「安全性」と「利回り」のちょうど良いバランスを探すことが重要なのです。

Quiet Money Labでは、「20％前後」を一つの目安としておすすめしています。
実際、CREALや利回りくんでは20〜30％の案件も多く見られ、初心者が安心して始められる設計がされています。

第5章　元本割れはどこまでカバーされるのか？安全性の目安とは

優先劣後方式の存在により、私たち投資家の元本はある程度まで守られる――。
ここで気になるのは、「その“ある程度”って、実際どこまで？」という点ではないでしょうか。

結論からいえば、劣後出資比率の分だけ、不動産価値が下落しても元本が守られるということになります。

シミュレーションで理解する損失許容ライン

例えば、劣後出資比率が20％の案件で、物件価格が15％下落した場合。

この場合、損失はすべて運営会社が引き受けることになり、投資家の元本には一切影響しません。

逆に、物件価格が25％下落した場合、
劣後出資（20％）でカバーしきれない5％分の損失が投資家にも及びます。
このとき、投資家は100万円投資していたとして、約5万円の元本割れリスクを負うことになります。

不動産価値の“急落”はどのくらい起きるのか？

実際の市場では、不動産価格が数ヶ月〜1年で20％以上下落することは極めて稀です。
リーマンショック級の経済危機や、地価が極端に不安定なエリアを除けば、
短期的に10〜15％の変動でも「大きな下落」とされるのが現実です。

このことから、劣後出資20％以上であれば、実務的にはかなり安全性が高い水準だといえます。

安全性の目安まとめ

劣後出資比率	安全性	対応目安
10％未満	やや不安	初心者には非推奨
10〜20％	標準的	利回りとバランスを取るゾーン
20〜30％	高水準	初心者〜中級者に最適
30％以上	非常に高い	運営会社の強いコミットが伺える

次章では、この“安全性”がある一方で、誤解されがちな「優先劣後＝元本保証」というイメージの危うさについて掘り下げていきます。

第6章　よくある誤解と注意点｜「元本保証」とは違います

優先劣後方式を知ったばかりの投資初心者がよく勘違いしてしまうのが、

「じゃあ、元本保証されてるってことじゃないの？」

という誤解です。

残念ながら、それは間違いです。

優先劣後方式は“仕組み”であって、“保険”ではない

あくまで、一定のルールで「損失の配分順序が決まっている」だけであって、
法的にも契約上も“元本保証”ではありません。

実際に、想定を超える損失が出れば、優先出資者＝私たち投資家が元本割れを被る可能性はあります。

また、劣後出資者である運営会社が、万一倒産した場合などには、
出資構造が意味をなさなくなるケースもありえます。

表現や説明に惑わされないこと

中には、広告や案件説明の中で「優先劣後構造があるので安全です」といったややミスリードな表現が使われていることもあります。

そういった文言に安心してしまい、劣後比率の数字や詳細を確認せずに投資するのはリスクです。

Quiet Money Labでは、以下のようなチェックを必ず行うことを推奨しています。

• 劣後出資比率は何％か？
• 運営会社の財務体力はどうか？
• 案件の立地・内容に不安材料はないか？

情報が開示されていない場合は、投資を避けるという判断も立派なリスク管理です。

第7章　利回りとの関係｜なぜ高利回り案件ほどリスクが高いのか？

不動産クラファンで最も注目されやすい指標のひとつが「利回り」です。
「年利7％！」という文字を見れば、誰でも魅力的に感じるでしょう。
しかし、利回りが高いということは、それだけリスクも高い可能性があるということを理解しておく必要があります。

利回りが高い理由とは？

高利回りの案件には、たとえば以下のような背景があります。

• 開発型物件（完成前の不確実性が高い）
• テナントが未確定、または短期契約
• 再建築不可、狭小地、地方都市など立地に課題あり
• 運営会社が実績を積むために利回りを高めている

いずれも、「条件がやや厳しい」か、「投資家の興味を引くために利回りで勝負している」かのどちらかです。

優先劣後との関係

ここで、優先劣後比率とのバランスが重要になります。

• 利回りが高く、かつ劣後出資比率も高い → 「攻めながら守れる」理想的な構成
• 利回りが高いが、劣後出資比率が低い → 高リスクで初心者には不向き
• 利回りが低めでも、劣後比率が高い → 安定志向向け。分散投資のコアにおすすめ

つまり、利回り“だけ”を見て飛びついてしまうと、
「守りのない高リスク案件」に手を出してしまうことになります。

Quiet Money Labでは、利回りと安全性のバランスを下記のようにチェックしています。

利回り	劣後出資比率	バランス評価
5〜6％	20〜30％	◎ 初心者向けに理想的
7％超	10％未満	△ 高リスク。注意が必要
3〜4％	30％超	◎ 安全重視派におすすめ
5〜7％	10〜20％	◯ 中級者向け。リスク管理が必要

第8章｜クラファンの“守り”は本当に機能する？優先劣後方式の活用例を見てみよう

不動産クラウドファンディングにおいて、投資家がもっとも気になるのが元本割れリスクです。
そのリスクを仕組みで軽減するのが、「優先劣後方式」と呼ばれる構造です。

この仕組みでは、仮に投資対象物件の価値が下落したとしても、
まずは運営会社が負担（劣後出資）を受けることで、
投資家（優先出資）の元本が守られる構造になっています。

では実際、どのようなサービスでこの方式が活用されているのでしょうか？
ここでは、Quiet Money Labが注目している代表的なクラファン3社の“守りの工夫”をご紹介します。

🧩 CREAL｜情報開示の丁寧さと構造的な保全設計

CREALでは、過去に組成された複数の案件において、優先劣後方式が採用されている実績があります。
また、案件ページでは出資構造・想定リスク・運用計画が丁寧に開示されており、
“守りの姿勢”を重視した設計が特徴的です。

👉 CREALのリスク設計や実績について詳しく見る

🎬 利回りくん｜楽しさの裏にあるリスク管理への配慮

利回りくんでは、「応援型・共感型」の案件が多く並ぶ一方で、
劣後出資比率が高めに設定されたファンドも見られます。
投資家保護を意識した仕組みが、遊び心のある案件にもバランスよく取り入れられています。

👉 利回りくんの案件設計や特徴を紹介した記事はこちら

🛡 TOMOTAQU（トモタク）｜堅実型サービスならではの設計思想

トモタクでは、マスターリース契約の導入や優先劣後構造の採用など、
リスクコントロールを明示したファンド設計が行われており、
実績面でも「元本割れゼロ（2025年4月時点）」を維持しています。

👉 TOMOTAQUの守りの仕組みをやさしく解説

第9章　「優先劣後」のない案件は危ない？投資判断のチェックポイント

クラファン案件を見ていると、まれに「優先劣後構造が採用されていない案件」も存在します。
では、それは投資対象として避けるべきなのか？
本章では、その判断軸と注意点を整理していきます。

なぜ優先劣後方式がない案件が存在するのか？

主な理由は以下の3つです。

• 運営会社が自己資金を出す余力がない
• 優先劣後を使わなくてもリスクが低いと判断されている
• プロ向け（不特定多数でない）私募型のため、構造上必要ない

ただし、こうした案件でも、元本割れリスクは常に存在しています。
優先劣後がない＝損失がそのまま投資家に及ぶ構造であることは押さえておきましょう。

投資判断のチェックポイント

優先劣後構造がない場合は、以下のポイントを重点的にチェックしてください。

• 運営会社の信用力（上場企業か、設立年数、実績）
• 案件の立地（都心 or 地方／住宅 or 商業）
• 想定利回りが高すぎないか（高すぎる場合は要注意）
• 案件情報の開示レベル（事業計画・写真・賃貸先の有無）

また、逆に「優先劣後があるだけで安心してしまう」のも避けたいポイント。
構造があるかどうか以上に、中身を見抜く目が重要です。

Quiet Money Labのスタンス

優先劣後構造がある案件は、**初心者にとっての“リスク緩和フィルター”**になります。
最初はこの仕組みがある案件に絞って投資することで、安心して一歩を踏み出すことができます。

とはいえ、最終的には案件ごとの「質」や「透明性」がものを言います。

第10章　【保存版】優先劣後方式のチェックリスト

この章では、優先劣後方式に関する情報を案件選定時に活用できるよう、チェックリスト形式で整理しました。
案件を見つけたら、このリストに沿って確認することで、リスクを最小限に抑えた投資判断が可能になります。

投資判断チェックリスト

チェック項目	理想の目安	確認ポイント
優先劣後構造があるか？	あり	案件ページに記載あり
劣後出資比率は何％か？	20％以上が目安	具体的な数字を確認
劣後出資者は誰か？	運営会社またはそのグループ	不明瞭な場合は注意
想定利回りとのバランスは？	高すぎない利回り	7％超はリスク高
運営会社の実績は？	上場企業 or 多数償還実績あり	新興業者は慎重に
案件の情報開示レベルは？	写真・事業内容・スケジュール明記	情報が少ないとリスク大
元本割れリスクの説明は？	明記あり	誇大な表現には注意
契約・匿名組合等の仕組み理解	ざっくりでも理解できている	分からない場合は要学習

このチェックリストは、投資経験に関係なく使える**“最低限の守り”を確保するための実務ツール**として活用できます。

Quiet Money Labでは、案件紹介時にもこの観点での評価を行っているため、併せて活用いただけると効果的です。

第11章　まとめ｜“安全性”を見抜ける投資家になろう

ここまでの内容を通して、不動産クラファンにおける優先劣後方式が「リスクを見える化」し、投資家を守る大切な仕組みであることが伝わったかと思います。

優先劣後方式を正しく理解することは、単なる“知識”ではなく、
**あなたの資産を守る「盾」**を持つことと同じです。

利回りだけに飛びつくのではなく、
その裏にあるリスク構造や運営会社の姿勢までを読み解けることが、
これからの時代に求められる「投資力」です。

Quiet Money Lab的まとめ

• 優先劣後方式は、損失を劣後出資者が先に負担する“守りの仕組み”
• 劣後出資比率20％以上が一つの安全ライン
• 元本保証ではないことを忘れず、仕組みの理解が最重要
• 利回りと安全性はトレードオフ。数字のバランスを見抜く力を養おう
• 初心者は「構造がある案件」に絞って始めるのが安心

投資を始めたい方へ

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見るだけでも投資リテラシーは確実に上がります。

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“静かに稼ぐ副業”としてのクラファン投資は、決して派手ではありません。
ですが、だからこそ継続できる。だからこそ信頼できる。
Quiet Money Labは、そんな投資家をこれからも応援していきます。

※本記事は特定の金融商品・投資手法を推奨するものではなく、情報提供を目的としたものです。
※不動産クラウドファンディングは元本保証がない投資商品であり、元本割れのリスクがあります。
※投資判断はご自身の責任において行ってください。
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