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第1章 はじめに｜「なんとなく投資」から卒業しよう
「投資を始めてみたいけど、何から選べばいいのか分からない」
そんな悩みを持つ方が今、とても多いと感じています。
最近では、スマホひとつでできる**不動産クラウドファンディング（以下、不動産クラファン）や、証券口座で簡単に買えるREIT（不動産投資信託）**が注目を集めています。
ですが、どちらも「不動産に投資する商品」と言われる割に、仕組みやリスク、向いている人がまるで違うのが現実です。
本記事では、そんな「不動産クラファン」と「REIT」の違いを徹底的に解説しながら、あなたに本当に合った選択肢を一緒に考えていきます。
これを読めば、「なんとなく」ではなく**“自分に合った”投資ができるようになります。**Quiet Money Labでは、「静かに、でもしっかり稼ぐ」副業・投資をテーマに発信しています。
本記事も、仮想の体験談や最新サービス情報を交えて、初心者でも分かりやすい内容に仕上げていますので、ぜひ最後までご覧ください
第2章 不動産クラファンとは？仕組み・特徴をわかりやすく解説
まずは「不動産クラファン」について、仕組みをやさしく解説します。
● 不動産クラファンとは？
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不動産開発や運用に少額（1万円〜）で投資できる仕組みです。
プロジェクトごとに案件が公開され、投資家はそこに資金を出して、配当や元本償還を受け取る形式になっています。
例：CREALで「渋谷の新築マンション開発」に10万円を投資 → 運用終了後に11万円返ってくる（年利10%の場合）
● 特徴まとめ
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 投資単位 | 少額（1万円〜）可能 |
| 案件選定 | 自分で選べる（立地・用途など） |
| 運用期間 | 数ヶ月〜数年の中期運用が多い |
| 利回り | 年利3〜7％が一般的 |
| リスク | 元本保証なし／運営会社の信用が重要 |
| 税制 | 雑所得扱い（給与と合算で課税） |
| 手数料 | 一般的には投資家側に明示なし（利回りに内包） |
● 静かに稼ぎたい人に向いている理由
- 価格変動がなく放置できる
- 不動産を直接保有しないため管理不要
- 案件単位で選べるため、「選んだ感」がある
まさに、「副業は本業に支障をきたさずコツコツやりたい」「投資で一発逆転より、地道に殖やしたい」そんな人にピッタリの投資方法です。
● 今ならキャンペーン実施中の業者も
たとえば、以下のような業者が初回投資キャンペーンを実施しています（2025年4月時点）：
第3章 REITとは？仕組み・種類・投資対象の基本を解説
● REITとは何か？
REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）は、投資家から集めたお金で複数の不動産を運用する金融商品です。
日本国内のREITは「J-REIT」と呼ばれ、東京証券取引所に上場しており、株式のように売買できます。
投資家は、REITを通じて間接的にオフィスビルや商業施設、住宅などに投資し、配当（分配金）や価格上昇益を得ることができます。
● REITの基本構造
- 投資家：証券口座を通じてREITに出資
- 運用会社：集めた資金で不動産を取得・運用
- 投資家：利益の一部を分配金として受け取る
● REITの主な種類
| REITタイプ | 投資対象 | 特徴 |
|---|---|---|
| オフィス型 | オフィスビル | 安定需要・中長期運用に向く |
| 住宅型 | 賃貸マンション | 比較的安定・利回りはやや低め |
| 商業施設型 | モール・店舗 | 景気に敏感・利回り高め |
| ホテル型 | 宿泊施設 | 景気変動の影響が大きい |
| 複合型 | 複数の用途を組合せ | 分散投資・安定志向向け |
● REITの魅力
- 上場しているので流動性が高くすぐ売買できる
- 分配金利回りが3〜5%前後と株より安定的
- 信託の仕組みで法的にも透明性が高い
● REITに必要なもの
- 証券口座（楽天証券、SBI証券など）
- 最低数千円〜購入可能（1口単位）
REITは金融商品として確立しており、株式と同じようにチャートで管理できるのが魅力です。
第4章 【徹底比較】不動産クラファンとREITの違い7選
クラファンとREIT、同じ不動産投資でもまったく違う世界観を持っています。
ここでは、実際に私が複数のクラファンとREITに投資して感じた違いを7項目で比較します。
● 違いを一覧で整理
| 比較項目 | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 投資方法 | 案件ごとに選ぶ | 銘柄を選んで株式のように売買 |
| 最低投資額 | 1万円〜 | 数千円〜（1口単位） |
| 売却の自由度 | 運用終了まで売却不可 | いつでも売却可能（市場取引） |
| リスクの見え方 | 元本割れリスクが事前に説明される | 株価変動リスク＋景気の影響あり |
| 利回りの傾向 | 案件ごとに異なる（年3〜7%） | 平均3〜5%、価格変動含む |
| 税金 | 雑所得（総合課税） | 配当・譲渡益（申告分離課税） |
| 投資感覚 | 不動産の“共同オーナー”感あり | 株に近い“金融商品”感覚 |
● クラファン＝プロジェクト型、REIT＝ポートフォリオ型
クラファンは「このマンションに10万円出資」といったプロジェクト単位の共感型投資。
一方REITは、複数不動産に分散投資するパッケージ型ファンドです。
● 向いている人の違い
| 向いている人 | クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 忙しい人 | ◎（放置でOK） | △（売買判断が必要） |
| 投資初心者 | ◎（管理不要） | △（銘柄選びに知識必要） |
| 短期で現金化したい人 | ×（売却不可） | ◎（いつでも売却OK） |
| 相場変動が不安な人 | ◎（価格固定） | △（株価変動あり） |
| 高利回りを狙いたい人 | ◎（案件次第で6%以上も） | △（利回り控えめ） |
● 結論：違いを理解すれば、併用もあり！
どちらかに絞る必要はありません。
**「クラファンでじっくり資産形成」「REITで短期的な資金調整」**といった使い分けが非常に有効です。
第5章 リスク比較｜元本保証・価格変動・運用会社の信用力
投資を始めるときに、誰もが気になるのが「どれくらいリスクがあるのか？」という点。
不動産クラファンとREITでは、そのリスクの“見え方”がまったく異なります。
ここでは、両者の主なリスク要素を具体的に比較します。
不動産クラファンのリスク
元本割れリスク
クラファンは元本保証ではなく、投資先の物件やプロジェクトがうまくいかなかった場合には損失が発生します。
ただし、運営会社が採用する「優先劣後構造」などによって投資家の元本がある程度守られる設計になっているケースもあります。
流動性リスク
運用期間中は原則として解約や売却ができません。
投資資金を途中で引き出すことができないため、「急な出費があるかもしれない」という人には向かない可能性があります。
運営会社リスク
案件の選定・運営・配当管理を行うのは運営会社です。
運営会社が不正を働いたり、倒産したりした場合、配当金や元本の支払いに支障をきたすリスクがあります。
したがって、業者の「実績」「運営歴」「上場企業グループかどうか」は慎重に確認する必要があります。
REITのリスク
価格変動リスク
REITは株式と同様に日々の価格変動があります。
市場の景気や金利、地政学リスクの影響を受けやすく、購入価格より値下がりすることもあります。
流動性は高いが、損切りリスクあり
売却はいつでも可能ですが、下落時に慌てて売ると損失が確定してしまう可能性があります。
保有不動産の質リスク
REITが保有する不動産の種類や地域が集中している場合、特定のエリアやセクターの不調が全体の収益に大きく影響を及ぼします。
第6章 リターン比較｜利回り・配当頻度・税金の違い
次に、リターンの面で両者がどれだけ違うのかを見ていきましょう。
「いくら儲かるか」だけでなく、「どんな形でリターンを受け取るか」や「税金のかかり方」も重要です。
不動産クラファンのリターン
利回りは案件ごとに異なる（年利3〜7％程度）
案件によっては10％を超える利回りを提示するものもありますが、リスクも比例して高くなる傾向があります。
中長期的に3〜5％の利回りで安定運用できる案件を選ぶのが基本戦略です。
配当は年1〜4回程度が一般的
配当頻度は運営会社や案件によって異なりますが、年1回〜4回程度が主流です。
CREALでは毎月配当の案件も増えてきています。
雑所得として課税（給与と合算）
クラファンからの配当は「雑所得」に分類されます。
そのため、他の所得と合算されて課税され、所得が高い人ほど税率が上がるのが特徴です。
REITのリターン
利回りは3〜5％程度が一般的
東証に上場しているJ-REITは、分配金利回りが3〜5％で安定している銘柄が多いです。
ただし価格変動を伴うため、「値下がりによる含み損」が出るリスクも同時に抱えています。
配当は年2回（3月・9月決算が多い）
多くのREITは年2回の決算期に分配金を出します。
インカムゲイン（定期的な収益）としては株式配当と似た性質を持っています。
申告分離課税（配当・譲渡益）
証券口座内での課税は申告分離課税となり、特定口座（源泉徴収あり）を使えば確定申告が不要な点が魅力です。
節税しやすい仕組みでもあります。
第7章 初心者におすすめなのはどっち？タイプ別の選び方ガイド
不動産クラファンとREIT、どちらが良いかは「自分の投資スタイル」によって変わります。
以下のように、ライフスタイルや性格別に“どちらが向いているか”を整理しました。
| タイプ | 向いている投資 | 理由 |
|---|---|---|
| 本業が忙しく投資に時間をかけたくない | 不動産クラファン | 案件選定後はほぼ放置でOK。スマホ完結。 |
| 相場に一喜一憂したくない | 不動産クラファン | 価格変動がなく、落ち着いて保有できる。 |
| 投資は動かしてこそと思う | REIT | 市場で自由に売買できるフレキシブルさ。 |
| インカム＋キャピタルを狙いたい | REIT | 分配金と売買益の“ダブル狙い”が可能。 |
| 副業感覚で運用したい | 不動産クラファン | 管理・運営の手間なしで副収入が得られる。 |
どちらが優れているというより、「自分の投資に求めるスタイルは何か？」を自覚することが何より重要です。
どちらもメリットがあるからこそ、併用という選択肢も十分にアリです。
Quiet Money Labでは「クラファンで安定収入、REITで流動性確保」という併用スタイルも推奨しています。
第8章 【シミュレーション】100万円を投資したらどうなるか？
「実際どのくらい儲かるの？」という疑問に答えるために、
不動産クラファンとREITに100万円を投資したケースをシミュレーションしてみました。
| 項目 | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 投資額 | 100万円 | 100万円 |
| 利回り | 年利4％想定 | 年利4％想定 |
| 想定リターン | 年間40,000円（配当のみ） | 年間40,000円（配当のみ）＋価格変動あり |
| 流動性 | 途中解約不可（償還まで保有） | いつでも売買可能（証券市場） |
| 税制 | 雑所得（総合課税） | 申告分離課税（特定口座対応） |
| 含み損益の変動 | なし | ±10％程度想定（最大＋10万〜▲10万） |
不動産クラファンは、元本を預けてリターンを「受け取る」スタイル。
REITは、自分で“売るタイミング”を見極めて、利益を取りに行くスタイル。
この違いは、投資に対するスタンスを明確にしてくれます。
「放置してリターンを得たい」人はクラファン向き。
「動かして収益を最大化したい」人はREIT向き。
ぜひ、このシミュレーションを参考に、あなた自身の資金の使い方を考えてみてください。
第9章 不動産クラファンの始め方｜おすすめ業者と登録方法
ここまで読んで、「自分には不動産クラファンが合っているかも」と感じた方へ。
この章では、実際に投資を始めるためのステップを、初心者にもわかりやすく解説します。
投資のハードルを感じていた人も、実は驚くほどスムーズにスタートできます。
ステップ1：運営会社を選ぶ
まずは、自分に合ったクラファン業者を選びましょう。
選び方のポイントは以下の通りです。
- 上場企業またはそのグループ会社か
- 案件の透明性（写真・詳細情報の有無）
- 最低投資額（少額から可能か）
- 優先劣後出資の割合（安全性の目安）
- 実績と過去の償還状況
Quiet Money Labで特におすすめしているのは、次章で紹介する「CREAL」「利回りくん」「CAMEL」の3社です。
ステップ2：無料会員登録
各サービスでは、スマホやPCから無料で会員登録が可能です。
必要なものは以下のとおり。
- メールアドレス・パスワード
- 本人確認書類（マイナンバーカードまたは免許証＋通知カードなど）
- 銀行口座情報（配当・償還金の振込用）
最短で10分程度で登録完了し、2〜3営業日以内には投資が可能になります。
ステップ3：案件を選んで投資
登録後は、マイページ上で案件一覧を見ることができ、気になる案件に1万円から出資できます。
案件ごとに以下の情報をチェックしましょう。
- 運用期間
- 想定利回り
- 優先劣後比率
- 立地や不動産の種類（住宅・商業施設など）
投資ボタンを押して振込をするだけで、運用がスタートします。
投資後は、配当や償還スケジュールが通知され、基本的には“完全放置”でOKです。
第10章｜特徴から選ぶ不動産クラファン3社｜自分に合うスタイルを見つけよう
不動産クラウドファンディングといっても、各サービスごとに特徴や投資スタイルは異なります。
目的やライフスタイルに合わせて選ぶことが、長く続ける上で非常に大切です。
ここではQuiet Money Labが注目している代表的な3サービスの特徴を簡単にご紹介します。
🔍 CREAL｜信頼性・情報量ともにバランス重視の王道タイプ
- ✅ 少額（1万円〜）でスタート可能
- ✅ 上場企業が運営しており、情報開示が非常に丁寧
- ✅ 案件ごとに詳細資料があり、初心者でも判断しやすい構成
「まずは安心できるサービスで始めたい」という方に向いています。
👉 CREALって実際どう？Quiet Money Labの解説記事へ
🎥 利回りくん｜共感型投資を楽しみたい人に
- ✅ 社会問題解決型など、“応援したくなる”要素が豊富
- ✅ 抽選方式の案件もあり、ゲーム感覚で参加できる
- ✅ SNSとの相性がよく、若年層からの人気も上昇中
「楽しみながら投資したい」「テーマ性を重視したい」方に向いています。
👉 利回りくんの魅力を解説｜Quiet Money Labの詳細記事へ
🛡 TOMOTAQU（トモタク）｜“安定重視”で守りながら増やしたい人へ
- ✅ 元本割れゼロの実績（2025年4月時点）
- ✅ マスターリース契約や優先劣後方式でリスク管理が明確
- ✅ 投資後のサポート体制やマイページ機能も初心者向けに丁寧
「大きく増やすより、確実に減らさないことを優先したい」人にとって、トモタクは極めて相性の良い選択肢です。
🔍 どのサービスを選ぶべき？
それぞれの強みに合わせて複数サービスに登録しておくことで、案件の選択肢を広げることができます。
- ✔︎ 安心と情報のCREAL
- ✔︎ 共感と楽しさの利回りくん
- ✔︎ 効率と短期集中のCAMEL
- ✔︎ 安定と堅実運用のTOMOTAQU
目的やライフスタイルによって、**「どれか一つ」ではなく「どう組み合わせるか」**を考えるのがQuiet Money Lab流です。
第11章 REITの買い方｜証券口座開設〜購入までの流れ
REITに興味はあるけれど、「証券口座ってどうやって作るの？」「何を買えばいいか分からない」と感じている方も多いはずです。
ここでは、REIT投資の始め方をステップごとにわかりやすく紹介します。
ステップ1：証券口座を開設する
REITを購入するには、まず証券口座が必要です。
初心者にもおすすめの証券会社は以下の通りです。
- 楽天証券：使いやすさ・ポイント還元が魅力
- 松井証券：初心者向けサポートが充実
いずれもオンラインで最短翌日には口座開設可能です。
- 楽天証券の公式ページはこちら（PR)
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Quiet Money Labでは、楽天証券をベースにポイントを貯めながら資産形成する“静かな副業戦略”も紹介していきます。
ステップ2：REIT銘柄を選ぶ
J-REITは数十種類ありますが、以下の3タイプに分かれます。
- オフィス型：三菱地所物流リート、ジャパンリアルエステイトなど
- 住宅型：日本アコモデーションファンドなど
- 総合型：日本リート投資法人など
最初は「利回りが安定していて運用実績が長い銘柄」を選ぶのがおすすめです。
証券会社のランキングや比較画面も活用しましょう。
ステップ3：1口から購入可能
REITは1口単位での購入が可能です。
価格は1口10万円前後が多く、株式と同じ感覚で購入できます。
注文画面で「現物買い→REIT→銘柄選択→口数→購入」と進めばOK。
購入後は、分配金の受取や、値上がり益による売却益を目指すスタイルになります。
特定口座（源泉徴収あり）を選んでおけば、確定申告も不要です。
Quiet Money Lab的アドバイス
- まずは「1銘柄だけ」でもOK。慣れることが第一です
- 配当目的なら「利回り4％以上」「安定運用型」を選びましょう
- 長期で持つなら、複数銘柄でセクター分散するのも◎
不動産クラファンとREITを併用すれば、
「手堅く増やすクラファン」「流動性を確保するREIT」でバランスのよいポートフォリオが組めます。
第12章 まとめ｜“自分の投資目的”が最強の判断軸
不動産クラファンとREIT。どちらにもメリットがあり、デメリットもあります。
大事なのは「他人が選んだベスト」ではなく、“自分にとってのベスト”を選ぶことです。
ここまでの内容をあらためて整理すると、以下のようになります。
| 比較ポイント | 不動産クラファン | REIT |
|---|---|---|
| 投資スタイル | 放置型・プロジェクト共感型 | 売買型・市場連動型 |
| 向いている人 | 本業が忙しい／副業感覚 | 相場に慣れている／動かしたい |
| リスク | 元本割れリスク・運営会社依存 | 市場変動・価格下落リスク |
| リターン | 年利3〜7％（固定配当） | 年利3〜5％＋価格変動 |
| 税制 | 雑所得（総合課税） | 分離課税（特定口座で源泉徴収） |
| 流動性 | 低い（途中解約不可） | 高い（売買自由） |
どちらを選んでも間違いではありません。
むしろ、両方を“役割別”に活用するのがQuiet Money Labが推奨する静かな投資戦略です。
まずは、気になったサービスに無料登録だけでもしておくのが大切です。
登録しないと良い案件が出た時に機会を逃してしまいます。
副業や株式投資に比べて地味かもしれませんが、
不動産投資には「持続可能な安定収入」を得る力があります。
静かに、でも着実に。
Quiet Money Labと一緒に、自分にフィットする資産運用を始めてみませんか？
※本記事は、特定の金融商品・投資行動を推奨するものではありません。
※投資には元本割れ等のリスクが伴い、すべての判断・最終的な責任はご自身にてお願いいたします。
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