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導入：今、知る人ぞ知る「高利回り×少額投資」の不動産BANKとは？
不動産クラウドファンディングと聞いて、まだ「仕組みが難しそう」「リスクがよくわからない」と感じている方も多いかもしれません。
けれども、ここ数年で投資のハードルは大きく下がり、わずか1万円からプロ並みの不動産投資に参加できる時代になりました。
中でも静かに注目を集めているのが、**「不動産BANK」**というサービス。
首都圏の中古一棟アパート・マンションに特化し、想定利回り6〜8％という高水準を狙いながらも、過去の元本割れゼロ（※2025年3月末時点）という実績を誇ります。
この記事では、「不動産BANKって何がそんなに違うの？」「リスクはどうなの？」といった疑問に答えながら、仕組み・メリット・デメリットを初心者目線でわかりやすく解説していきます。
少額でも一歩を踏み出したい方、分散投資先を探している方にとって、選択肢のひとつとなるかもしれません。
第1章｜不動産BANKの基本情報と仕組み
◆ 不動産クラファンの仕組みを活用した少額投資型サービス
「不動産BANK」は、2021年にサービスを開始した不動産クラウドファンディング事業です。
運営するのは、【株式会社ファミリーコーポレーション】。
この仕組みでは、複数の投資家から少額ずつ資金を集めて不動産を取得・運用し、その収益を分配するという構造になっています。
一般的な現物不動産投資と違い、多額の資金やローン審査が不要なため、初心者でも始めやすいのが大きな魅力です。
◆ 分配金の仕組みと元本の償還タイミング
投資家へのリターンは、主に次の2つから構成されます。
- 家賃収入などの運用益
- 物件売却益
分配金は、計算期間末の2ヶ月後応当月の最終営業日までに自動で指定口座に振り込まれます（2025年時点公式記載）。
◆ 1万円から始められるハードルの低さ
不動産BANKの特徴のひとつが、最低1万円から投資可能という点。
これは、物件の一部に出資する「匿名組合型」の仕組みを活用しているためで、誰でも気軽に不動産投資の第一歩を踏み出せる設計となっています。
第2章｜高利回りの理由は？不動産BANKが狙う“中古一棟物件”の魅力
◆ なぜ中古物件なのに高利回り？
不動産BANKが扱うのは、**築年数を経た「中古の一棟アパート・マンション」**です。
新築に比べると取得価格が安く抑えられる分、利回りが高くなりやすいという特徴があります。
とくに築20年程度の物件は、家賃下落や資産価値の減少が一巡しており、**「底値圏」で安定的に家賃収入が見込める」**という点で評価されています。
投資家にとっては、「割安で買って、安定的に貸せる」ことが、想定利回りを高める鍵となるのです。
◆ 首都圏エリアに特化する理由
不動産BANKが物件を選ぶエリアは、東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏エリアに限定されています。
この理由は明確で、賃貸需要が安定して高いからです。
特に単身世帯向けの物件は、社会構造上今後も一定の需要が続くとされ、空室リスクの低減＝安定運用に直結します。
そのため、利回りだけでなく「貸し続けられる」物件選定にも注力しているのが特徴です。
◆ 修繕・運用によるバリューアップも
単に中古物件を購入するだけでなく、軽微なリノベーションや修繕を通じてバリューアップを図るケースもあります。
これにより、賃料を維持したまま売却益を得る設計となっており、**想定利回り6〜8％**という高水準を実現しているのです。
第3章｜投資家保護の仕組み｜優先劣後方式とは？
◆ 万が一に備えたリスクコントロールの仕組み
不動産クラウドファンディングにおいて、不安視されがちなのが「元本割れリスク」。
そのリスクを軽減するために、不動産BANKでは**「優先劣後方式」**という仕組みを導入しています。
この方式では、投資家（＝優先出資者）と運営会社（＝劣後出資者）が、それぞれ資金を出し合ってファンドを組成します。
もしも物件の売却価格が下落し損失が発生した場合でも、まず劣後出資者が損失を負担します。
そのため、劣後出資の割合が大きいほど、投資家にとってのリスクは小さくなるわけです。
◆ 不動産BANKの劣後出資割合は？
不動産BANKのファンドにおける劣後出資割合はおおむね7〜10％前後となっています。
たとえば、運営会社が10％の劣後出資をしていれば、物件価格が10％まで下がっても投資家の元本は守られる設計です。
もちろん、リスクがゼロというわけではありません。
しかし、運営会社自身も資金を投じているという点は、「利益相反の抑制」や「選定精度の担保」にもつながります。
運営側も“自分のお金”で参加しているからこそ、本気度の高いファンド選定が期待できるのです。
第4章｜不動産BANKのメリット｜静かな資産形成を叶える5つの理由
不動産BANKには、以下のようなメリットがあります。
1｜中古一棟収益物件で高利回り（6〜8％想定）
新築と比べて価格が抑えられた中古物件は、利回りを高く設計しやすく、インカム収入＋売却益の両輪でリターンが期待できます。
2｜首都圏に限定することで空室リスクを最小限に
東京・神奈川・千葉・埼玉の需要が底堅いエリアに絞っているため、賃料の下落や空室による収益の不安定さを抑えられます。
3｜1万円から気軽に始められる
現物不動産投資のような高額資金・ローン審査は不要。
“余裕資金の一部で”という分散投資にも適した設計です。
4｜信託銀行による分別管理で資金の安全性確保
投資家から預かった資金は、信託銀行の口座で分別管理されており、運営会社が万が一破綻したとしても守られる構造となっています。
5｜元本割れ・配当遅延ゼロの実績（※2025年3月時点）
サービス開始以来、全ファンドにおいて償還遅延・元本毀損はゼロ。
ファンド実績はまだ多くはないものの、慎重な組成スタンスが裏付けとなっています。
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第5章｜注意点とデメリット｜実績と規模には今後の成長余地も
一方で、不動産BANKにはいくつかの留意すべき点もあります。
投資判断にあたっては、以下の点を把握しておくことが大切です。
◆ 実績数がまだ少ない
2021年に開始された比較的新しいサービスのため、過去のファンド数は限定的です。
今後、より多くのファンド組成や利回り実績が蓄積されることで、さらに信頼性が増すことが期待されます。
◆ 募集金額が少なめ＝競争率が上がる可能性
扱うのが中古の小〜中規模アパートであるため、募集金額は数千万円規模が中心。
そのため、人気が出ると出資枠の獲得競争が激化しやすくなります。
応募は基本的に先着順。あらかじめ会員登録しておくと、チャンスを逃さずに済みます。
◆ 償還までの期間がやや長め
公式情報によると、分配金・元本の支払いは運用終了から最大2ヶ月後となっています。
運用期間12カ月のファンドでも、実質14カ月程度の資金拘束がある点には注意しましょう。
第6章｜不動産BANKの評判・口コミから見る実力と課題
実際に投資をする前に、他の投資家の声を知っておきたい方は多いはずです。
ここでは、不動産BANKに関するSNSや口コミサイトで見られるリアルな評判をもとに、サービスの「強み」と「今後の期待点」を客観的に整理します。
◆ 良い評判①：利回りの高さが魅力
「想定年利6%超のファンドばかりで驚いた」
「1万円からこの利回りは他にない」
こうした声はX（旧Twitter）でも頻繁に見られます。実際に6%を下回るファンドはなく、高利回りと少額投資の両立にポジティブな反応が多数です。
◆ 良い評判②：まだ競争が少なく投資しやすい
「利回り高いのに、出資競争がゆるいのはありがたい」
「認知度が低い今がチャンス」
不動産クラファンに精通した投資家の間では、“穴場”として注目されているという評価が多くあります。COZUCHIなどの大手と違い、先着式でも間に合うケースが多いことがその理由です。
◆ 良い評判③：償還実績に安心感がある
「2回目の投資、今回も無事償還されました」
「サービス開始から元本割れゼロは心強い」
新しいサービスでありながら、遅延・元本毀損ゼロの実績が評価されており、慎重な投資家にも信頼されつつあります。
◆ 気になる評判①：ファンド数がまだ少ない
「月1本ペースじゃ物足りない」
「もっと頻繁に募集してほしい」
ファンド組成数が大手と比べるとまだ少なく、投資の機会が限られる点は今後の改善が望まれます。ただし、これは裏を返せば、精査された物件のみを扱っている証拠とも言えるでしょう。
◆ 気になる評判②：デポジット方式に不安の声
「先に入金する形式がちょっと不安だった」
デポジット型（預け入れ式）の投資方式に対し、一部で戸惑いの声もあります。
ただし、不動産BANKでは預託金は信託銀行で分別管理されているため、万が一の事業者倒産時も返還される設計です。
✅ 投資家の声を総合すると、**「サービス規模は小さいが堅実で高利回り」「いまが仕込み時」**という評価が目立ちます。
第7章｜不動産BANKの始め方と口座開設ステップ｜スマホ1台で完結
不動産BANKでは、スマホだけで本人確認・口座開設が完了するeKYC（オンライン本人確認）方式が採用されています。
ここでは、登録〜投資までの流れをわかりやすく解説します。
◆ STEP1｜会員仮登録（メールアドレス）
まずは不動産BANK公式サイトからメールアドレスを登録。
確認メールに記載のURLをクリックすることで、本登録フォームへ進みます。
◆ STEP2｜本人確認書類の提出（スマホで撮影）
次に、顔写真付きの本人確認書類（1点）をアップロードします。
使用できる書類の例：
- 運転免許証
- マイナンバーカード
- 住民基本台帳カード
スマホでの撮影＋簡単な顔認証で、5分ほどで完了します。
※郵送の場合は2点の提出が必要で、日数もかかります。
◆ STEP3｜本人確認コードの入力
提出書類の確認が終わると、本人確認コードがメールで届きます。
マイページにログインし、このコードを入力すれば登録が完了です。
◆ STEP4｜入金とファンド応募
マイページ上で出資したいファンドを選び、専用口座へ振込を行います。
投資資金の入金先はGMOあおぞらネット銀行で、同銀行からの振込であれば手数料が無料になるというメリットも。
🔍 先着方式のファンドが多いため、募集開始前に入金を済ませておくのがベストです。
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第8章｜不動産BANKと税金・確定申告｜どんな人が申告対象？
不動産クラウドファンディングでは、出資によって得られる分配金に税金がかかります。
ここでは課税の仕組みと確定申告の必要性について、初心者にもわかりやすく解説します。
◆ 分配金は「雑所得」扱い
不動産BANKから得られる利益（分配金）は、**雑所得（総合課税）**として取り扱われます。
- 源泉徴収：20.42%（所得税20%＋復興特別所得税0.42%）
- 年間の雑所得が一定額を超える場合は確定申告が必要
◆ 確定申告が必要な人とは？
以下のいずれかに該当する方は、原則として確定申告が必要です。
- 給与所得者で、年間の雑所得が20万円を超える
- 年収2,000万円を超える会社員
- 住民税申告が必要な自治体に住んでいる
- 他に副業や仮想通貨などの所得がある人
📌 自身の所得や状況に応じて、必要であれば税理士や所轄の税務署に相談するのが安全です。
第9章｜不動産BANKはこんな人におすすめ
ここでは、「不動産BANKは気になるけど、どんな人に向いているの？」という疑問を解消します。
次のようなタイプに当てはまる方に、不動産BANKは非常に親和性が高い投資手段といえるでしょう。
◆ 少額から不動産投資を始めたい人
「いきなり数百万円も出すのは怖い…」という方でも、1万円から始められる不動産BANKは、非常にハードルが低く安心です。
特に投資経験が浅い方にとっては、“自分のお金で学べる”適度なリスク設計が魅力です。
◆ 銀行預金では増えないと感じている人
三菱UFJ銀行の普通預金金利が0.20％（2025年4月時点）である現在、銀行に預けているだけでは資産は増えません。
一方、不動産BANKの想定利回りは6〜8%前後で設計されており、堅実性と収益性のバランスを取った選択肢です。
◆ 短期運用＋安定収益を狙いたい人
「長く資金が拘束されるのは困るけど、リスクを抑えて安定した収益がほしい」という方に、
運用期間1年程度・分配遅延ゼロ実績・信託銀行による分別管理の不動産BANKはぴったりです。
◆ ハイリターンよりも“堅実な運用”を好む人
株式投資のような急騰・急落のストレスが少なく、予測可能なリターン設計がされている点が、不動産クラファンの最大の魅力です。
特に「静かにお金を育てたい」Quiet Money Labの読者層には、相性が良い選択肢といえるでしょう。
✅少しでも気になる方へ｜まずは無料登録から始めよう
「今はまだ不安…」という方も、まずは無料で口座開設だけでも済ませておくと、チャンスが来たときにすぐ投資行動に移せます。
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注釈｜本記事の内容・表現に関するご案内
- 本記事は、2025年時点の公開情報・金融制度に基づいて作成されています。
- 不動産クラウドファンディングは元本保証ではなく、損失が発生する可能性があります。
- 記載の利回りや配当実績は将来の成果を保証するものではありません。
- 各サービスにおける正式情報・詳細な条件は、必ず公式サイト等でご確認ください。
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- 税制・確定申告に関する情報は一般的な解説であり、個別の事情に応じた判断が必要です。不明な点は税理士・税務署への相談をおすすめします。
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